서울동부지방법원 2025타경52077. 송파구 문정동 가든파이브라이프 9층 Y-9080호로, 감정평가상 현재 판매시설로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 김재호이며, 2019.08.27. 설정된 송파농업협동조합 근저당권 144,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.17. 송파농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 특히 현황조사에서는 Y-9080호와 Y-9081호가 커피숍으로 합체되어 이용 중이고 두 호실 사이 경계선 표시가 없다고 확인됐습니다. 경계 부분의 복원 가능성은 있어 보인다고 조사됐지만, 실제 구획 상태는 입찰 전에 직접 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52077 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 634 가든파이브라이프 9층 Y-9080호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타(판매시설) · 현재 판매시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김재호 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파농업협동조합 / 86,995,286원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.08.27. 송파농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 채무자는 김석겸입니다. 2025.09.17. 같은 송파농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되며, 근저당권의 미배당이 발생하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 구조 — 신건 63,000,000원, 유찰 시 단계적으로 하락
현재 최저매각가는 감정가와 같은 63,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 50,400,000원, 2회 유찰 시 40,320,000원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 82,534,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 50,400,000원 | 49,092,800원 | 94,907,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 40,320,000원 | 39,194,240원 | 104,805,760원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 86,995,286원입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 61,466,000원이 근저당권 배당으로 계산돼 신청채권이 전액 충족되지 않습니다. 유찰로 매각가가 내려가면 배당액은 더 줄고 미배당은 늘어나지만, 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 근저당 · 송파농업협동조합 | 144,000,000원 | 61,466,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 144,000,000원 중 61,466,000원이 배당되고, 82,534,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 문정동 장지역 남서측에 인접한 상업지대로, 복합 쇼핑몰 등 대형 상업시설과 교통시설·근린공원이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 지하철 8호선 장지역이 북동측에 인접합니다. 장지역과 본건 건물 지하가 서로 연결돼 있으며 동측·북측에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 현재 판매시설로 이용 중이며, Y-9080호와 Y-9081호는 커피숍으로 합체 이용 중입니다.
- 설비. 난방·냉방·위생·소방·승강기·에스컬레이터·방송설비 등이 갖춰져 있고, 상가 단지 전체에 옥내자주식 3,676대분 주차공간이 확보돼 있습니다.
- 토지·도로. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 상가 단지는 동측 약 50m·북측 약 35m·서측 약 30m 도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·유통단지·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며, 공시지가는 10,600,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. Y-9080호와 Y-9081호 사이 경계선 표시가 없으므로 현장에서 등기상 호실 범위와 실제 사용구획을 대조하세요.
- 합체 이용 상태. 현재 두 호실이 커피숍으로 합체 이용 중입니다. 현황조사에는 경계 부분 복원 가능성이 있어 보인다고 기재돼 있으므로 실제 복원 상태를 직접 확인하세요.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 인도 상태를 확인하세요.
- 인수권리. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
- 배당 착시. 근저당 미배당은 현재 회차 82,534,000원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수액과 매수인 인수액을 구분해야 합니다.
- 회차별 자금. 현재 63,000,000원, 1회 유찰 시 50,400,000원, 2회 유찰 시 40,320,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 비교하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 현장은 ‘경계’가 핵심
이 사건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2019.08.27. 송파농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 모두 해당 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 실제 물건 상태에서는 확인할 지점이 분명합니다. Y-9080호는 Y-9081호와 커피숍으로 합체 사용되고 두 호실 사이 경계선 표시가 없습니다. 현황조사에서는 복원 가능성이 있어 보인다고 했지만, 실제 호실 경계·점유·영업 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 판매시설입니다. 이 물건의 핵심은 “미배당 채권”을 두려워하는 것이 아니라, 매수할 공간의 실제 범위를 정확히 확인하는 데 있습니다.
