수원지방법원 2025타경53403. 하남시 풍산동 로얄팰리스테크노1차 지하1층 비103호 근린시설입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.11.17 설정된 다온신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,432,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-332호에 포함되어 있고, 2026.02.11 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 현재 매각가정 282,000,000원에서는 집행비용을 뺀 금액이 근저당 채권에도 크게 못 미쳐 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
권리관계에는 한 가지 확인 포인트가 있습니다. 2022.02.14 하남시 압류가 근저당보다 먼저 접수됐지만, 바로 이어 2022.02.28 압류등기 말소가 접수돼 이미 해제된 권리입니다. 따라서 현재 등기 흐름상 이 선순위 압류를 낙찰자가 별도로 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다. 이후 2025.02.26 하남시 압류와 2025.11.13 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53403 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 601 로얄팰리스테크노1차 지하1층 비103호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 하남대로 990 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 지하1층 비103호 · 공실 |
| 소유자 | 비앤비리츠주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 2,671,512,611원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소, 말소기준은 2022.11.17 근저당
임차인 신고는 없고, 매각물건명세서 비고는 “공실임”입니다. 감정평가 이용상태에서도 기호1·2가 공실로 조사됐습니다. 따라서 현재 자료상 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 282,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 근린시설의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없으며, 신건 282,000,000원이 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 지하1층 근린시설입니다. 감정평가서상 주변은 지식산업센터·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설 등이 혼재하고, 본건 기호1·2는 공실로 조사됐습니다. 이런 비주거용 물건은 같은 건물 안에서도 층·동선·가시성·임대상태 등에 따라 가격과 환금성 차이가 클 수 있어 실제 응찰 전 별도의 거래·임대시장 검증이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 1. 근저당 · 다온신용협동조합 | 3,432,000,000원 | 277,252,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 282,000,000원에서는 근저당 채권에 277,252,000원이 배당되고 3,154,748,000원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사3동 행정복지센터 남동측 인근으로, 지식산업센터·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 현황. 지하1층 비103호를 포함한 기호1·2는 공실로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물입니다.
- 설비. 공용 위생설비·소화설비·승강기설비·급배수설비·시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 중로2류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)으로 조사됐으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 사다리형의 평탄한 토지로, 공장(지식산업센터·1·2종 근린생활시설) 건부지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 이전 확인. 2026.02.11 근저당권 이전등기가 있으므로 배당요구·채권양도 관계와 최신 등기 상태를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 현재 자료상 공실이지만, 입찰 전 현장점유와 출입상태가 변하지 않았는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 근거가 없으므로 282,000,000원을 기준으로 적정가를 단정하지 말고 동일 건물·인근 유사 근린시설의 매매사례를 별도 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 공실 근린시설은 매매가뿐 아니라 예상 임대료·공실기간·관리비가 실제 수익성과 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 기간의 관리비 체납과 매각대금에서 우선 배당될 수 있는 조세채권 여부를 원본 서류와 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
현재 자료에서 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 2022.02.14 하남시 압류는 같은 달 말소됐고, 2022.11.17 근저당이 실질적인 말소기준입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 신고 없이 공실로 조사돼 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 282,000,000원으로 같지만 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없어 현재 가격이 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 지하1층 근린시설이므로 주거용 물건처럼 단순한 평형 평균가로 접근하기도 어렵습니다. 이 사건은 권리 정리보다 시세·임대수요 확인이 실질적인 승부처인 물건입니다.
