수원지방법원 2025타경53403. 경기도 하남시 풍산동 로얄팰리스테크노1차 지하1층 비104호 근린시설입니다. 소유자는 비앤비리츠주식회사이며, 2022년 11월 17일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 다온신용협동조합의 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 3,432,000,000원으로, 현재 경매의 말소기준권리입니다.

기존에 진행되던 2024타경57007 임의경매는 취하되어 개시결정 등기가 말소됐고, 이후 2025타경53403으로 임의경매가 다시 개시됐습니다. 한편 2026년 2월 11일에는 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 따라서 등기상 근저당권의 승계와 현재 경매절차의 채권자 표시를 구분해서 확인해야 합니다.

권리상 중요한 부분은 선순위로 보이는 하남시 압류의 처리입니다. 2022년 2월 14일 접수된 압류는 같은 해 2월 28일 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 계산해서는 안 됩니다. 반면 2025년 2월 26일의 하남시 압류는 말소기준권리 이후의 등기로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 선순위 압류와 근저당권 승계가 핵심

권리분석의 기준은 2022년 11월 17일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 소유권이 비앤비리츠주식회사로 이전됐으며, 다온신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,432,000,000원의 담보권이 설정됐습니다.

말소기준권리 이후 설정된 2025년 하남시 압류 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기존 2024타경57007의 개시결정 등기 역시 취하에 따라 말소됐습니다.

점유 및 임차관계. 매각물건명세서에는 공실로 기재되어 있으며 확인된 임차인은 0명입니다. 따라서 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 공실 상태와 실제 인도 가능 여부는 입찰 직전 현장 방문으로 재확인할 필요가 있습니다.

② 가격·회차별 검토 — 최저가와 담보채권은 별개

현재 최저매각가는 감정가와 같은 557,000,000원입니다. 신건이므로 아직 유찰에 따른 가격 조정은 이루어지지 않았습니다. 인근 동일 용도의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

특히 이 물건은 지하층에 위치한 근린시설입니다. 일반 주거용 부동산과 달리 실제 영업 가능성, 지하층 접근성, 업종별 수요, 임대료 수준 및 향후 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.

회차별 배당과 미배당은 채권최고액 기준 추정치입니다. 실제 채권잔액, 배당요구, 조세채권 및 집행비용 확정에 따라 변동될 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 557,000,000원 가정)

집행비용은 7,970,000원으로 추정했습니다. 근저당권 예상배당은 채권최고액 기준이며, 실제 채권양도에 따른 배당수령권자와 확정 채권액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세 및 조세채권 등의 실제 배당순위와 금액은 확정 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 풍산동 소재 미사3동 행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 오피스텔, 점포, 음식점 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물입니다. 외벽은 석재 및 판넬 등으로 마감됐으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 판넬 등으로 마감됐습니다. 창호는 샷시 페어그라스창입니다.
• 설비. 공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 급·배수설비 및 시스템 냉·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로 접근. 건물 부지는 북서측 및 북동측으로 중로2류와 접하며, 사다리형의 평탄한 토지입니다.
• 토지이용. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 및 배출시설설치제한지역 등이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 비104호는 공실입니다. 지하층 근린시설인 만큼 현장 출입 동선과 실제 사용 가능한 업종을 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 업무·상업시설이 혼재하지만, 지하층 상가의 매각 가능성과 임대수요는 개별 위치, 이용상태 및 업종 적합성에 따라 달라질 수 있습니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소된 압류 확인. 2022년 하남시 압류는 이미 해제·말소됐습니다. 현재 등기부 원본에서 갑구 2번과 그 말소등기의 연결 관계를 확인하세요.
• 근저당권 승계. 을구 1-1번 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기를 확인하고, 다온신용협동조합의 경매신청 및 실제 배당수령권자 관계를 대조하세요.
• 공동담보 관계. 공동담보목록 제2022-332호를 확인하세요. 채권최고액 3,432,000,000원 전부를 비104호 하나의 실제 채무로 단정해서는 안 됩니다.
• 가격 검증. 감정가 557,000,000원의 적정성을 인근 동일 용도·유사 입지의 실거래, 실제 임대료와 공실 수준으로 별도 검증하세요.
• 현장 및 점유 확인. 명세서상 공실이나 실제 출입 가능 여부, 잔존 시설물, 사용 흔적 및 점유관계는 입찰 직전 재확인하세요.
• 지하층 이용성. 계단·승강기 접근성, 외부 노출, 안내시설, 방수·누수 상태, 환기 및 냉난방 상태를 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 실제 승계 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 조세채권 및 배당. 하남시 압류와 별개로 조세채권의 실제 배당 여부, 당해세 및 배당순위에 따른 변동 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원과 투자 매력은 별개다”

이 물건은 말소기준권리 이후의 담보권·압류·경매개시결정이 매각으로 정리되는 구조이며, 과거 선순위 하남시 압류도 이미 말소되어 있습니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 557,000,000원이라는 신건 최저가가 적정한지는 별개의 문제입니다. 지하 1층 근린시설이고 현재 공실인 만큼 실제 임대수익 가능성과 향후 매각 수요를 확인해야 합니다. 채권최고액 기준 미배당액이 2,882,970,000원에 달하더라도 이는 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 반대로 큰 미배당액이 발생한다는 사실만으로 낙찰가의 저렴함이 입증되는 것도 아닙니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격의 시장 적정성과 지하 근린시설의 환금성은 추가 검증이 필요하다는 것입니다. 근저당권 이전 및 공동담보 관계를 확인하고 실제 임대·매매 수요를 검증한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.