수원지방법원 2025타경53403. 경기도 하남시 풍산동 601 로얄팰리스테크노1차 1층 117호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 비앤비리츠주식회사입니다. 말소기준권리는 2022.11.17 설정된 다온신용협동조합 근저당권 3,432,000,000원이며, 공동담보목록 제2022-332호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.02.26 하남시 압류와 2025.11.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준보다 앞선 2022.02.11 하남시 압류가 한때 존재했지만, 2022.02.23 해제되어 2022.02.28 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 이 선순위 압류를 현재 매수인이 떠안는 것으로 볼 수는 없습니다. 한편 2022.11.17 설정된 근저당권은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53403 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 601 로얄팰리스테크노1차 1층117호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 하남대로 990 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 음식점 용도이나 현황 영업하지 않는 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 중 1층 117호 |
| 소유자 | 비앤비리츠주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 808,000,000원 / 808,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,671,512,611원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 말소
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 본건을 포함한 기호 1~5의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장점유와 실제 사용관계는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 본건 자체는 음식점 용도이지만 현재 영업하지 않는 상태로 조사됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 자료에는 이 호실 또는 비교 가능한 동일 유형 근린시설의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 808,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가상 음식점 용도이나 현재 영업하지 않는 상태입니다. 가격 판단에서는 단순 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익, 공실, 동일 건물·인근 근린시설 거래와 임대 조건 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 808,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,480,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 다온신용협동조합 | 3,432,000,000원 | 797,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 3,432,000,000원 중 797,520,000원이 배당되고 2,634,480,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 808,000,000원 | 797,520,000원 | 2,634,480,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 646,400,000원 | 637,536,000원 | 2,794,464,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 517,120,000원 | 509,548,800원 | 2,922,451,200원 | 0원 |
신청채권 청구액은 2,671,512,611원입니다. 현재 회차의 신청채권 예상배당액은 797,520,000원, 1회 유찰 시 637,536,000원, 2회 유찰 시 509,548,800원으로 모든 시나리오에서 신청채권 전액 변제에는 미치지 못합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 미사3동 행정복지센터 남동측 인근이며 지식산업센터, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 현황. 본건 1층 117호는 음식점 용도이나 현재 영업하지 않는 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 건물이며 외벽은 석재 및 판넬 등, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 판넬 등, 창호는 샷시 페어그라스 창입니다.
- 설비. 공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 급·배수설비, 시스템 냉·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 중로2류와 접합니다.
- 토지 이용. 사다리형의 평탄한 토지로 공장·지식산업센터·근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황점유와 사업자 사용 여부를 매각 전 확인해야 합니다.
- 현재 영업 상태. 음식점 용도이나 영업하지 않는 상태이므로 실제 사용 가능 상태와 내부 시설을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 흐름을 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 신건 808,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 관리비·세금. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 현장상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건은 현재 확인되는 권리관계만 놓고 보면 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준보다 앞선 하남시 압류도 이미 해제·말소돼 있습니다. 후순위 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 근린시설이라는 용도, 음식점 영업 중단 상태, 임대관계 미상, 그리고 비교 실거래 시세 부재를 함께 봐야 합니다. 따라서 신건 최저가 808,000,000원이 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리상 인수 위험과 가격·운영 리스크를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
