수원지방법원 2025타경53403. 하남시 풍산동 로얄팰리스테크노1차 1층 115호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에 따르면 대상 115호는 기호3에 해당하며 창고 상태입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022년 2월 하남시 압류가 한 차례 들어왔지만 같은 달 해제로 말소됐고, 이후 2022.11.17 설정된 다온신용협동조합 근저당권이 말소기준이 됩니다. 이후의 하남시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래가를 바로 대조할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 감정가 966,000,000원 = 최저가 966,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 더구나 현황이 근린시설의 정상 영업 상태가 아니라 창고 상태이고 임대관계까지 미상이므로, 신건에서의 판단은 가격보다 점유관계·사용상태·환금성 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53403 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 601 로얄팰리스테크노1차 1층115호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 하남대로 990 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 1층 115호 · 창고 상태 |
| 소유자 | 비앤비리츠주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 966,000,000원 / 966,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,671,512,611원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 압류는 이미 해제, 기준권리 이후는 소멸
가장 먼저 확인할 지점은 2022.02.11 하남시 압류입니다. 날짜만 보면 2022.11.17 말소기준 근저당보다 앞서지만, 2022.02.23 해제 원인으로 2022.02.28 압류등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 압류로 볼 수 없습니다. 이후 2022.11.17 다온신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준입니다.
2025.02.26 하남시 압류와 2025.11.13 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.02.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준의 순위 자체가 새로 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현황·가격 판단 — 신건 966,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
대상 건물은 지식산업센터·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 있고, 차량 출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대상 115호의 감정평가상 이용상태는 창고 상태입니다. 정상적인 근린시설 영업 상태와는 차이가 있으므로 실제 이용 가능성, 내부 상태, 명도 후 활용계획을 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
현재 감정가와 최저가는 모두 966,000,000원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단할 수 없습니다. 1회 유찰 시 772,800,000원, 2회 유찰 시 618,240,000원으로 내려가지만, 이 역시 시세 확인 없이 단순히 싸다고 평가할 수 있는 숫자는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 966,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,060,000원 |
| 2. 근저당 · 다온신용협동조합 | 3,432,000,000원 | 953,940,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 966,000,000원 가정 시 집행비용 12,060,000원을 제외한 953,940,000원이 근저당권 배당으로 잡히며, 근저당 채권최고액 대비 2,478,060,000원이 미배당입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 미사3동 행정복지센터 남동측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 대상 1층 115호는 감정평가상 창고 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물이며 공용 위생·소화·승강기·급배수· 시스템 냉난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평탄 토지로 공장(지식산업센터, 1·2종 근린생활시설) 건부지이며, 북서측 및 북동측으로 중로2류와 접합니다.
- 용도·규제. 감정평가 기재상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용과 달리 실제 사용상태·전면성·임차수익·업종 적합성에 따라 거래성이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 창고 상태라는 점은 반드시 현장에서 확인할 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자·임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 선순위 압류 말소 확인. 2022.02.11 하남시 압류는 2022.02.23 해제 원인으로 2022.02.28 말소된 상태인지 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.11 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기와 현재 채권관계를 원본에서 확인하세요.
- 창고 상태 확인. 115호가 실제로 어떤 물품 보관에 사용되고 있는지, 내부 시설·원상복구· 영업 전환에 추가 비용이 필요한지 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 966,000,000원을 적정 시세로 바로 받아들이지 말고 인근 동일·유사 근린시설의 매매·임대 사례를 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 772,800,000원, 2회 유찰 시 618,240,000원이지만, 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
권리 흐름만 보면 핵심은 간단합니다. 말소기준보다 앞선 2022년 하남시 압류는 이미 해제·말소됐고, 2022.11.17 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 난도는 등기보다 현황에서 올라갑니다. 대상은 근린시설이고, 감정평가상 창고 상태이며 임대관계도 미상입니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 966,000,000원의 신건 가격이 시세보다 낮다고 볼 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수금이 있느냐”가 아니라 “누가 어떻게 점유하고 있고, 이 창고 상태의 근린시설을 얼마에 다시 사용할·임대할·매각할 수 있느냐”입니다.
