수원지방법원 2025타경53403. 하남시 풍산동 로얄팰리스테크노1차 1층 116호 근린시설입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 800,000,000원인 신건이며, 소유자는 비앤비리츠주식회사입니다. 이번 경매는 다온신용협동조합의 근저당권을 기초로 진행됐고, 등기부에는 이후 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있습니다. 신청채권액은 2,671,512,611원입니다.

이 사건에서 확인할 핵심은 단순히 담보채권이 크다는 사실이 아닙니다. 말소기준 이전 압류의 실제 존속 여부, 현재 창고로 이용되는 근린시설의 점유·임대관계, 그리고 실거래 비교자료 없이 책정된 신건 가격의 적정성을 구분해 살펴봐야 합니다. 특히 채권자의 미배당금은 매수인이 곧바로 떠안는 금액과 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 압류의 말소 이력이 핵심

말소기준권리는 2022.11.17. 다온신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,432,000,000원이며 공동담보목록 제2022-332호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당권은 2026.02.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐으나, 담보권 자체의 설정 순위가 새로 생기는 것은 아닙니다. 매각 시 말소되는 담보권으로 분석됩니다.

2025.02.26. 하남시가 추가로 설정한 압류와 2025.11.13. 임의경매개시결정도 말소기준 이후의 등기입니다. 별도로 2024년 개시됐던 임의경매는 2025.05.08. 취하됐고 2025.05.13. 말소등기가 접수됐습니다. 과거 경매개시결정과 현재 진행 중인 사건을 혼동하지 않아야 합니다.

② 점유·이용상태 — 근린시설이지만 현재는 창고

이 물건은 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 근린시설입니다. 매각물건명세서 비고에 창고 상태임이라고 기재돼 있고, 감정평가서에서도 1층 116호의 이용상태를 창고로 설명합니다. 따라서 일반적인 영업 중인 상가와 동일한 임대수익이나 환금성을 전제하기 어렵습니다.

실제 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 공실이나 소유자 직접 점유를 확정할 수는 없습니다. 창고 사용 주체, 실제 점유자, 사업자등록 및 임대차계약 존재 여부를 확인한 뒤 대항력·우선변제 가능성과 명도 범위를 최종 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 800,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.3%를 적용한 추정액입니다. 채권액은 실제 확정채무가 아닌 근저당 채권최고액 기준이며, 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않은 단순 예상배당입니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당권리자 및 배당액은 최신 권리관계와 배당절차에서 확인해야 합니다.

신건 매각가를 기준으로 예상 집행비용 10,400,000원을 공제하면 근저당권 배당 재원은 789,600,000원입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 2,642,400,000원이며, 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 없습니다. 다만 미배당액은 채권최고액을 사용한 계산 결과로서 실제 잔존채무액을 뜻하지 않습니다. 특히 신청채권액은 별도로 2,671,512,611원이므로 이를 서로 동일한 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 늘어난다

신건 최저가는 800,000,000원입니다. 제시된 회차별 가격 시나리오에 따라 유찰 시 매각가격과 예상배당액은 다음과 같이 달라집니다. 아래 가격은 확정된 향후 매각가격이 아닌 시나리오입니다.

유찰되면 매각대금이 줄어 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 분석상 매수인이 인수하는 금액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 채권자의 배당 부족액을 낙찰자에게 별도로 더해 실질취득가를 계산하는 것은 잘못된 해석입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 풍산동 미사3동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 10층 건물로, 외벽은 석재 및 판넬 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 판넬 등으로 마감됐습니다. 창호는 샷시 페어그라스입니다.
• 도로 접근. 건물 부지는 사다리형 평탄지이며, 북서측과 북동측으로 중로2류에 접합니다.
• 토지 이용. 감정평가상 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지입니다. 과밀억제권역과 배출시설설치제한지역 등 관련 제한사항이 기재돼 있어 실제 용도변경이나 시설 활용 시 해당 규제를 확인해야 합니다.
• 이용상태. 1층 116호는 현재 창고 상태입니다. 동일 건물의 평가 대상에는 공실 및 영업하지 않는 음식점도 포함돼 있으므로, 개별 호실의 실제 영업 가능성과 임대수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 근린시설의 매각 가능성과 적정가격은 층별 접근성, 실제 사용 용도, 임대수익, 내부 상태 등의 영향을 받습니다. 본건은 창고 상태이고 비교 실거래가가 확인되지 않아 감정가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 압류 말소 확인. 2022.02.14. 하남시 압류와 2022.11.18. 후속 말소등기를 함께 확인하세요. 과거 압류 사실만으로 현재 인수액을 산정해서는 안 됩니다.
• 조세채권 확인. 후순위 하남시 압류의 매각 소멸 여부와 별개로, 실제 체납액·교부청구·법정기일·배당 우선순위는 확인이 필요합니다.
• 담보권 이전 및 공동담보. 다온신용협동조합의 근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기, 공동담보목록 제2022-332호와 실제 배당권리자를 대조하세요.
• 창고 상태 확인. 1층 116호의 내부 상태, 실제 창고 사용 주체, 시설물 설치 여부, 향후 상업적 활용 가능성을 현장에서 점검하세요.
• 점유·임대관계 조사. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자 및 사업자등록, 임대차계약 여부를 확인한 뒤 명도비용과 권리관계를 판단하세요.
• 가격 검증. 800,000,000원의 감정가를 곧바로 적정 시세로 간주하지 마세요. 인근 유사 근린시설의 거래사례, 현재 임대 가능 금액, 공실 위험과 활용비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·시설 점검. 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목과 공용설비 유지관리 상태, 개별 호실의 냉난방·급배수 상태를 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원과 적정가격은 별개”

이 사건의 권리분석에서 중요한 점은 선순위 하남시 압류가 후속 등기로 이미 말소됐다는 사실입니다. 말소기준 근저당과 그 이후의 권리관계를 종합하면 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당액이 크더라도 이를 낙찰자가 추가로 부담하는 채무로 해석해서는 안 됩니다.

그렇다고 신건 최저가 800,000,000원에 가격 경쟁력이 확인된 것은 아닙니다. 물건은 현재 창고 상태의 근린시설이고, 임대관계와 비교 실거래가격을 추가로 검증해야 합니다. 현재로서는 권리상 예상 인수액이 없다는 점과 별개로, 가격·점유·활용 가능성에 대한 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 유찰 시나리오를 함께 검토하되 단순한 최저가 하락만으로 수익성이 확보된다고 판단해서는 안 됩니다.