서울서부지방법원 2026타경50465. 연희동 더 연희힐 2층 205호, 전용 18.92㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 실제 이용도 오피스텔입니다. 등기상 공유자는 김용범·한진숙으로 각 2분의 1 지분이며, 2022.04.22 최문희 명의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 근로복지공단 가압류, 서대문구 압류, 국세 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “후순위 권리는 전부 소멸한다”고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 문성호가 2021.08.31 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 남아 있다면 그 미배당액은 매수인에게 인수될 수 있는데, 현재 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만을 근거로 실제 인수 부담을 0원이라고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50465 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 2층 205호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 18.92㎡ · 10층 내 2층 |
| 공유자 | 김용범 2분의 1 · 한진숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.04.22 최문희 근저당권입니다. 2024.06.05 근로복지공단 가압류 10,000,000원, 2024.12.31 서대문구의 김용범·한진숙 지분 압류, 2026.03.10 국 압류, 2026.04.21 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류는 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문성호 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| QIAO ZHE | 2025.12.23 | 2,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| WANG | 미상 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
QIAO ZHE는 2025.12.23 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. WANG은 보증금 5,000,000원·월세 1,000,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다.
② 시세 비교 — 신건 2.20억은 최근 시세보다 높다
동일 면적 18.92㎡ 실거래는 5건이며, 전체 평균은 179,600,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래를 모두 섞은 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 185,000,000원, 최신 거래는 2026.07 · 190,000,000원입니다. 최근 구간은 이전보다 5.1% 높은 흐름이지만, 현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.92㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 18.92㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 18.92㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.04 | 18.92㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 18.92㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.92㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 2. 근저당권 · 최문희 | 300,000,000원 | 216,120,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구 310,000,000원 중 216,120,000원이 배당되고 93,880,000원의 미배당이 남습니다. 다만 이 표에는 당해세 및 임차인 최우선변제 영향이 반영되지 않았고, 문성호 보증금도 미상이므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 신촌캠퍼스 서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재감지기·소화전·CCTV·스프링쿨러·기계식 주차기 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역과 건축선 관련 사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. THE연희힐은 29호, 2018.10.22 준공이며 동일면적 실거래는 5건, 최근 12개월은 2건입니다. 개별 호실의 층·상태에 따른 가격 차이를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 문성호 보증금 확인. 2021.08.31 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 원본에서 보증금·배당요구·확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- WANG 전입일 확인. 보증금 5,000,000원·월세 1,000,000원은 확인됐지만 전입일이 미상이라 대항력 여부가 확정되지 않았습니다.
- 가격 기준. 신건 220,000,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 118.9%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 높아 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 유찰 시에도 인수액부터. 1회 유찰 시 176,000,000원, 2회 유찰 시 140,800,000원이지만 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수하면 실질취득비용이 달라집니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 모른다
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 185,000,000원의 118.9%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 둘째, 2021.08.31 전입한 문성호의 보증금이 미상이라 실제 매수인 인수 부담을 아직 계산할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별개의 문제입니다. 따라서 이 물건은 신건 가격 자체에 메리트가 없고, 유찰 여부보다 먼저 선순위 임차인의 보증금과 배당관계부터 확정해야 하는 사건입니다.
