서울서부지방법원 2026타경50465. 연희동 ‘THE연희힐’ 3층 304호 오피스텔입니다. 소유자는 김용범·한진숙 각 2분의 1 지분이며, 현재 말소기준권리는 2023.07.04. 최문희 근저당권 300,000,000원입니다. 이 근저당권 이후의 김용범 지분 압류, 현재 임의경매개시결정, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기부만 보고 ‘깨끗하다’고 끝낼 물건이 아닙니다. 현황조사상 문성호·QIAO ZHE·WANG이 확인되고, 별도로 이주희의 220,000,000원 주택임차권등기도 존재합니다. 특히 문성호는 2021.08.31. 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금 액수가 확인되지 않아, 포기 조건의 적용 범위를 원본에서 확인하기 전에는 별도 리스크로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50465 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 3층304호 |
| 용도 / 전용 | 오피스텔 · 18.92㎡ |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김용범 2분의 1 · 한진숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2023.07.04. 을구 6번 최문희 근저당권입니다. 2026.03.10. 국의 김용범 지분 압류, 2026.04.21. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2026.07.22. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 2025.08.05. 설정된 이주희의 주택임차권등기도 등기 순위 자체는 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 포기 조건과 미상 보증금을 분리해서 봐야 한다
| 점유·임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문성호 | 2021.08.31 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 말소기준 전 전입 · 보증금 확인 필요 |
| QIAO ZHE | 2025.12.23 | 2,000,000원 월 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 후 전입 |
| WANG | 미상 | 5,000,000원 월 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 전입일 확인 필요 |
| 이주희 | 임차권등기상 2023.06.30 | 220,000,000원 | 대항력 가능 | 확정일자 2023.06.20 | 배당요구 · 포기·말소 조건 확인 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 18.9% 높다
THE연희힐 동일면적 18.92㎡의 실거래는 5건이 확인됩니다. 전체 평균은 179,600,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 185,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.92㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 18.92㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 18.92㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.04 | 18.92㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 18.92㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 18.92㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.9%이고, 최신 거래 190,000,000원보다도 30,000,000원 높습니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군의 추세는 +5.1%로 상승 방향이지만, 그 상승을 반영하더라도 현재 최저가는 최근 시세보다 높은 수준입니다. 따라서 현재 회차에는 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 최문희 | 300,000,000원 | 216,120,000원 |
| 미배당 | - | 83,880,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 220,000,000원 가정에서 집행비용 3,880,000원을 제외한 216,120,000원이 최문희 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 83,880,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 포기·말소 조건을 반영해 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 신촌캠퍼스 서측 인근이며 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재감지기·소화전·CCTV·스프링쿨러·기계식 주차기 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역 및 건축선 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모·거래. THE연희힐은 29세대이며 2018.10.22. 준공, 동일면적 실거래 5건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건의 대상 확인. 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 어떤 임차인에게 적용되는지 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 문성호 보증금 확인. 2021.08.31. 전입으로 말소기준보다 앞서므로 보증금과 계약관계 확인이 핵심입니다.
- WANG 전입일 확인. 보증금 5,000,000원·월 1,000,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력은 가능·미상입니다.
- 이주희 임차권 확인. 임차보증금 220,000,000원, 계약일 2023.06.20., 주민등록·점유개시 2023.06.30., 확정일자 2023.06.20.이며 포기·말소 조건과 함께 판단해야 합니다.
- 가격 상한 확인. 신건 220,000,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원과 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 176,000,000원, 2회 유찰 140,800,000원으로 현재 회차와 가격 차이가 큽니다.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제 등이 반영되면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원 조건”과 “안전 확정”은 다르다
이 사건의 중심은 두 가지입니다. 첫째, 매각물건명세서의 보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 적용되는 범위에서는 매수인 인수액이 실질 0원입니다. 둘째, 그와 별개로 문성호의 선순위 전입·보증금 미상, WANG의 전입일 미상이 남아 있어 적용 범위 확인이 필요합니다.
가격은 더 명확합니다. 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 118.9%, 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름이 +5.1%라고 해도 현재 신건 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 확약의 적용 범위를 먼저 확인하고, 가격은 최근 시세와 유찰 시나리오를 기준으로 별도로 판단해야 하는 오피스텔입니다.
