서울서부지방법원 2026타경50465. 연희동 ‘더 연희힐’ 301호, 전용 18.92㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 김용범·한진숙이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 말소기준은 2023년 2월 20일 설정된 최문희의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이후 압류와 현재 경매개시결정, 등기된 이성민의 임차권은 매각으로 등기상 소멸 예정이지만, 이 사건은 “말소된다 = 매수인이 아무것도 부담하지 않는다”로 끝나지 않습니다.
핵심은 임차인의 대항력입니다. 이성민은 임대차계약일이 2023년 1월 31일, 확정일자는 2023년 2월 1일, 전입·점유는 2023년 2월 16일로 모두 말소기준 2023년 2월 20일보다 앞섭니다. 배당요구도 했기 때문에 우선변제권을 행사하지만, 매각가 220,000,000원 가정에서는 집행비용 3,880,000원을 먼저 공제한 뒤 보증금 중 216,120,000원만 배당되고 3,880,000원이 남습니다. 이 미배당액은 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액으로 매수인 인수 대상이 됩니다.
더 큰 변수는 문성호입니다. 현황조사상 전입일은 2021년 8월 31일로 말소기준보다 훨씬 빠르지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 있으나 매수인이 실제로 얼마나 인수하게 될지 계산할 수 없는 상태입니다. WANG 역시 보증금 5,000,000원·월 1,000,000원은 확인되지만 전입일이 없어 대항력은 가능·미상으로만 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 18.92㎡ · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김용범 2분의 1 · 한진숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.02.20 · 근저당권자 최문희 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
말소기준 근저당권 이후의 국 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이성민의 임차권등기 자체도 말소기준 이후 등기이지만, 실제 전입·점유가 2023.02.16으로 말소기준 2023.02.20보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 따라서 등기부상 임차권이 소멸하는 것과 보증금 잔액 인수 여부는 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문성호 | 2021.08.31 / 미상 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 이성민 | 2023.02.16 / 2023.02.01 | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 3,880,000원 |
| QIAO ZHE | 2025.12.23 / 미상 | 2,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| WANG | 미상 / 미상 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 위 4명은 모두 실제 점유·임차 관련 당사자로 조사된 사람들입니다. 이 중 문성호와 이성민은 말소기준보다 빠른 전입으로 대항력이 확인됩니다. WANG은 전입일이 없어 대항력 有로 단정할 수 없고, 확인 전까지는 가능·미상으로 남겨두는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 거래보다 높다
THE연희힐 전용 18.92㎡의 확인된 거래는 5건입니다. 전체 평균은 179,600,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 185,000,000원, 최신 거래는 2026년 7월 190,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 5.1% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.92㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 18.92㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 18.92㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.04 | 18.92㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 18.92㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.92㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.9%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 여기에 이성민의 현재 미배당 보증금 3,880,000원을 더하면 확인 가능한 실질취득은 223,880,000원이 됩니다. 따라서 신건 가격에는 시세 메리트가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 이성민 보증금 | 220,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 근저당권 · 최문희 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 이성민 보증금이 3,880,000원 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 근저당권자 최문희의 채권최고액 300,000,000원은 배당 0원으로 계산되며, 소유자 잔여도 없습니다. 실제 배당은 세금·우선변제 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연세대학교 신촌캠퍼스 서측 인근이며 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재감지기·소화전·화재경보기·CCTV·스프링클러·방송설비·기계식 주차기 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역이며 공시지가 5,893,000원/㎡, 토지면적 701.5㎡입니다.
- 도로. 동측 약 5미터, 남측 약 4미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 2018.10.22 준공, 총 29세대이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문성호 보증금 확인. 2021.08.31 전입으로 대항력은 확인되지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 원자료에서 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 이성민 잔액 인수. 신건 매각가 220,000,000원 가정에서도 보증금 3,880,000원이 미배당됩니다. 유찰될수록 인수 예상액이 커집니다.
- WANG 대항력 확인. 보증금 5,000,000원·월 1,000,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력은 가능·미상입니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 185,000,000원, 최신 거래 190,000,000원보다 현재 최저가 220,000,000원이 높습니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
- 현재 점유 확인. 임차·점유관계가 여러 명으로 조사돼 실제 인도 대상과 각 점유부분을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 있으므로 오피스텔인 본건에 대한 실제 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 낮은 낙찰가가 곧 낮은 취득가가 아니다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 현재 최저가 220,000,000원부터 최근 12개월 평균 185,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 웃돕니다. 그리고 이성민은 말소기준보다 빠른 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이라, 현재 회차에서도 3,880,000원이 남습니다. 유찰되어 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어나 실질취득액 하락폭이 제한됩니다.
여기에 문성호는 2021.08.31 전입으로 더 앞선 대항력을 갖고 있으나 보증금이 확인되지 않았고, WANG도 전입일이 없어 대항력 여부가 미상입니다. 따라서 현재 계산되는 223,880,000원조차 확인 가능한 범위의 실질취득일 뿐, 문성호 보증금 확인 결과에 따라 추가 부담이 생길 수 있습니다. 신건 가격은 최근 시세 이상이고, 권리 인수액도 확정되지 않은 구조라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
