서울서부지방법원 2026타경50465. 연희동 ‘THE연희힐’ 전용 18.92㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔이고, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 220,000,000원입니다. 권리의 기준은 2023.02.21 최문희 근저당권 300,000,000원이며, 이 권리 이후의 압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부만 보고 끝낼 수 없다는 점입니다. 현황조사상 문성호는 2021.08.31 전입으로 말소기준보다 앞서고 보증금은 확인되지 않았습니다. 또 WANG은 보증금 5,000,000원·월세 1,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 반면 임차권등기된 이민선의 210,000,000원 보증금은 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 내용이 있어, 그 임차인에 한해 미배당분을 매수인이 떠안을 위험은 실질적으로 해소되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50465 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 2층 208호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 18.92㎡ · 10층 내 2층 |
| 소유자 | 김용범 지분 2분의 1 · 한진숙 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.21 근저당권 · 최문희 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 위험을 분리해야 한다
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문성호 | 2021.08.31 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 보증금 미상 |
| QIAO ZHE | 2025.12.23 | 2,000,000원 월 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| WANG | 미상 | 5,000,000원 월 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이민선 | 2023.02.17 확정일자 2023.01.30 | 210,000,000원 | 선순위 요건 기록 | 확정일자 있음 | 확약 조건부 0원* |
* 이민선 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 210,000,000원을 매수인의 인수액으로 다시 합산하지 않습니다. 다만 이 확약을 문성호·WANG에게까지 확대 적용할 근거는 확인되지 않으므로, 두 점유자의 위험은 별도로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.2억은 최근 시세 이상
동일 전용면적 18.92㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 179,600,000원이지만, 과거 고가·저가 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 185,000,000원, 최신 2026.07 거래는 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.92㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 18.92㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 18.92㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.04 | 18.92㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 18.92㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 18.92㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.9%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.1% 높은 흐름이지만, 그 상승을 반영하더라도 현재 최저가를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 최문희 | 300,000,000원 | 216,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
220,000,000원 매각 가정에서 집행비용 3,880,000원을 제외한 216,120,000원이 최문희 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 대비 83,880,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, THE연희힐은 29세대·2018.10.22 사용승인된 집합건물입니다.
- 입지. 연세대학교 신촌캠퍼스 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 5미터, 남측 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 개별난방, 급·배수, 화재감지기, 소화전, CCTV, 스프링클러, 방송설비, 기계식 주차기 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가 5,893,000원/㎡, 대지 701.5㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 동일 면적 확인 실거래는 5건이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문성호 보증금 확인. 2021.08.31 전입이 말소기준 2023.02.21보다 빠릅니다. 보증금·계약관계가 확인되기 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
- WANG 전입일 확인. 보증금 5,000,000원·월세 1,000,000원은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 이민선 210,000,000원 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 실제 매각물건명세서 원문과 매각조건에서 다시 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 신건 220,000,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 118.9%입니다. 최저가 자체를 할인 가격으로 해석하면 안 됩니다.
- 배당표 보수적으로 해석. 집행비용·최문희 근저당을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 진행상태 재확인. 2026.09.17 채권자 최OO에게 기각결정정본이 도달한 기록이 있으므로 2026.10.13 매각기일의 실제 진행 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 큰 임차권은 해소됐지만, ‘0원 인수’ 사건은 아니다
이 사건의 가장 큰 숫자는 이민선의 보증금 210,000,000원입니다. 다만 이 부분은 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있어, 그 임차인에 관한 추가 인수액은 실질 0원으로 정리할 수 있습니다. 문제는 그 바깥입니다. 문성호는 2021.08.31 전입으로 말소기준보다 앞서면서 보증금이 미상이고, WANG도 전입일이 확인되지 않았습니다.
가격도 현재 회차를 지지하지 않습니다. 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 118.9%이고 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름이 이전보다 5.1% 상승했더라도, 현재 신건 가격을 저렴하다고 부를 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “2.1억 임차권 확약” 자체보다 확약 밖 임차관계의 금액 확인입니다. 그 금액이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.
