서울서부지방법원 2026타경50465. 연희동 ‘더 연희힐’ 2층 206호 오피스텔입니다. 감정가는 220,000,000원이고 아직 유찰이 없어 최저매각가도 그대로 220,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.02.01. 최문희 근저당권 300,000,000원이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 문성호는 2021.08.31. 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리되어 있지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금이 존재한다면 그 부분이 매수인에게 남을 수 있어 실질취득가를 현재 데이터만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 2층206호 |
| 용도 / 면적 | 오피스텔 · 동일 면적 실거래 기준 18.92㎡ · 10층 내 2층 |
| 소유자 | 김용범 2분의 1 · 한진숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 핵심은 선순위 점유
말소기준은 2023.02.01. 을구 5번 최문희 근저당권 300,000,000원입니다. 2025.02.05. 김현주 명의 주택임차권 210,000,000원, 2026.03.10. 국의 압류, 2026.04.21. 최문희의 임의경매개시결정, 2026.07.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 확약 적용 범위 밖을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·특기 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문성호 | 2021.08.31 전입 | 보증금 미상 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 미상 · 매수인 인수 가능성 |
| QIAO ZHE | 2025.12.23 전입 | 2,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| WANG | 전입일 미상 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 미상 | 미상 | 전입일 미상 · 판정 불가 |
| 김현주 | 임대차 2023.01.16 · 주민등록·점유 2023.01.30 · 확정 2023.01.16 | 210,000,000원 | 말소기준 전 | 배당요구 | 2025.02.05 임차권등기 · 배당요구 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 신건 2.20억은 높다
THE연희힐은 29세대, 2018.10.22. 준공이며 동일 면적 18.92㎡ 실거래가 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2026.03. 180,000,000원, 2026.07. 190,000,000원으로 평균 185,000,000원입니다. 현재 최저가 220,000,000원은 이 최근 평균의 118.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 18.92㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 18.92㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 18.92㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.04 | 18.92㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2025.03 | 18.92㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.92㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
전체 5건 평균은 179,600,000원이지만 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 5.1% 높은 흐름이지만, 그 점을 감안해도 최신 거래가 190,000,000원, 최근 12개월 평균이 185,000,000원인 데 비해 신건 최저가는 220,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 최문희 | 300,000,000원 | 216,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오에서는 최문희 근저당 채권최고액 300,000,000원 중 216,120,000원이 배당되고 83,880,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 연세대학교 신촌캠퍼스 서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물로, 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재감지기·소화전·CCTV·스프링쿨러·기계식 주차기 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 속하며 공시지가는 5,893,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 단지는 29세대이며 동일 면적 실거래 5건이 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문성호 보증금 확인. 2021.08.31. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약내용·배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 자료에서 반드시 대조해야 합니다.
- WANG 대항력 확인. 보증금 5,000,000원·월 1,000,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력은 미상입니다.
- 김현주 확약 범위 확인. 임차보증금 210,000,000원과 주택도시보증공사 승계 부분의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 118.9%이며 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다.
- 배당표 한계. 제공 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당결과와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차자료와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약이 있어도 ‘확약 밖 임차인’이 핵심이다
이 사건의 가장 큰 함정은 김현주 임차권 210,000,000원만 보고 판단하는 것입니다. 그 부분은 매각물건명세서상 잔액 반환청구권 포기와 임차권 말소 조건이 있어 실질 인수를 0원으로 볼 근거가 있습니다. 그러나 문성호는 2021.08.31. 전입으로 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이며, WANG도 대항력 판단에 필요한 전입일이 없습니다.
가격도 현재 회차에 우호적이지 않습니다. 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 185,000,000원의 118.9%이고 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 흐름이 5.1% 상승했더라도 신건 가격 자체가 최근 거래 수준 위에 있는 만큼 권리 미확정 요소를 감수하면서 가격 프리미엄까지 부담하는 구조입니다. 이 물건은 낙찰가보다 먼저, 확약 밖 임차인의 보증금과 대항력 범위를 확정하는 것이 우선입니다.
