서울중앙지방법원 2025타경101955. 역삼동 테헤란로13길 소재 4층 401호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 구순덕·정웅재·조재원으로 각 3분의 1 지분을 보유합니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.01.22 설정된 금모래신용협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 2025.01.24 임의경매가 개시됐고, 2025.07.25 정웅재 지분에 신용보증기금의 178,500,000원 가압류가 붙었지만 모두 기준권리 뒤입니다.
등기상 해당 근저당권은 2025.07.30 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 한편 사건의 신청채권자는 금모래신용협동조합이고 청구액은 2,262,549,241원입니다. 현재 최저가 204,288,000원에서는 배당을 받아도 신청채권이 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 중요한 점은 이 미배당이 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아니라는 것입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 구순덕 3분의 1 · 정웅재 3분의 1 · 조재원 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 204,288,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금모래신용협동조합 / 2,262,549,241원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준 | 2021.01.22 금모래신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2021.01.05 우리자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2021.01.22 신탁재산 귀속으로 구순덕·정웅재·조재원이 각 3분의 1씩 소유하게 됐습니다. 같은 날 설정된 금모래신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 기준권리 후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍지요 | 2025.02.06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이행석 | 2023.03.23 | 미상 | 미상 | 2025.04.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.01.22보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 두 임차인은 대항력 없음으로 판정됩니다. 이행석은 2025.04.08 배당요구가 확인되지만 확정일자와 보증금은 미상이라 우선변제 금액을 확정할 수 없습니다. 홍지요 역시 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
③ 가격·배당 — 감정가 51.2%, 그러나 시세 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가는 204,288,000원으로 감정가 399,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰로 절대금액은 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 “감정가 대비 반값이므로 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 이 사건에서 확인 가능한 것은 감정가 대비 할인율과 권리 인수 여부까지입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 204,288,000원 | 200,627,968원 | 2,977,872,032원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 163,430,400원 | 160,342,374원 | 3,018,157,626원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 130,744,320원 | 128,113,900원 | 3,050,386,100원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 204,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,660,032원 |
| 2. 근저당권 · 금모래신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 200,627,968원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준 3,178,500,000원 중 예상 배당은 200,627,968원이고, 미배당은 2,977,872,032원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다. 등기상 근저당권은 2025.07.30 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 실제 배당권자 관계는 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 지하철2호선 역삼역 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·상업시설·주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철2호선 역삼역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기·위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(테헤란로제2지구)이며, 토지는 사다리형 평지의 업무용 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 대상물건은 남측으로 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 21,090,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 204,288,000원이 감정가의 51.2%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요. 실거래 비교가 선행돼야 합니다.
- 임차인 원문 대조. 홍지요·이행석 모두 전입일은 기준권리 후지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이행석은 2025.04.08 배당요구가 확인됩니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재중이어서 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 점유자와 인도 상황을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2025.07.30 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 배당권자·채권관계는 최신 원문을 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 전제로 실제 이용과 건축물 관련 원문을 함께 확인하세요.
- 배당 추정치 확인. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 추정치입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2021.01.22 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 기준권리 뒤에 전입해 대항력 없음으로 정리되고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가에서의 실질취득은 204,288,000원입니다.
그러나 가격 판단은 다릅니다. 세 차례 유찰돼 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 가격 없이 이 수치만 보고 “시세보다 저렴하다”고 결론내릴 근거는 없습니다. 여기에 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았고, 두 임차인의 보증금·확정일자도 미상입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 점유는 추가 확인이 필요한 사건입니다.
