서울중앙지방법원 2025타경101955. 강남구 역삼동 테헤란로13길 8-7의 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 구순덕·정웅재·조재원 3명으로 각 3분의 1 지분을 보유합니다. 등기상 말소기준은 2021.01.22 설정된 금모래신용협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2021-40호가 기재되어 있습니다.
경매는 금모래신용협동조합이 신청했고 청구액은 2,262,549,241원입니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 3,208,448원을 제외한 168,823,552원이 근저당권에 배당되고, 신용보증기금 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권이 크게 미배당되더라도 그 부족액이 곧 매수인에게 넘어오는 것은 아니며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 구순덕·정웅재·조재원 각 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 172,032,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금모래신용협동조합 / 2,262,549,241원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인 2명, 현재 인수 0원
말소기준은 2021.01.22 금모래신용협동조합 근저당권입니다. 이행석의 전입은 2023.03.23, 홍지요의 전입은 2025.02.06으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 현재 조사상 대항력 없음으로 정리됩니다. 이행석은 2025.04.08 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정하기 어렵습니다. 홍지요 역시 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이행석 | 2023.03.23 | 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.04.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 홍지요 | 2025.02.06 | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
② 가격 판단 — 51.2% 할인만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가는 336,000,000원, 현재 최저매각가는 172,032,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 이미 3회 유찰됐지만 감정가 대비 할인폭은 시장가격 대비 할인폭과 같은 뜻이 아닙니다. 이번 물건은 실제 거래가격을 기준으로 한 비교 없이 감정가 대비 낙폭만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
현재 회차보다 한 번 더 유찰되면 최저가는 137,625,600원, 5회 유찰 시에는 110,100,480원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 3,009,676,448원 → 3,043,601,158원 → 3,070,740,927원으로 커집니다. 이 미배당은 현재 산정상 매수인 인수액과는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,448원 |
| 2. 근저당 · 금모래신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 168,823,552원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 3,178,500,000원, 채권자 예상배당은 168,823,552원, 총 미배당은 3,009,676,448원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 역삼역 서측 인근입니다. 주위에는 업무시설·상업시설·주택·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철2호선 역삼역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 내부는 현장조사 당시 폐문부재로 직접 확인이 곤란했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기·위생·급배수·옥내소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대상 건물 부지는 남측으로 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 214.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 공시지가는 21,090,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(테헤란로제2지구)이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역·리모델링지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 용도·인근 오피스텔의 실제 거래가격과 임대가격을 직접 확인하세요.
- 임차인 2명 재확인. 이행석·홍지요 모두 전입일은 말소기준 뒤지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 이행석 배당요구. 2025.04.08 배당요구가 접수돼 있으므로 보증금 규모와 최우선변제 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 내부 상태. 감정 현장조사 때 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 상태와 시설 현황을 별도로 확인하세요.
- 근저당권 이전. 2025.07.30 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 실제 배당관계를 최신 등기에서 확인하세요.
- 공동담보. 말소기준 근저당권에는 공동담보목록 제2021-40호가 기재돼 있으므로 채권최고액 3,000,000,000원을 이 물건 단독 가치와 단순 비교하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개의 문제
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.01.22 근저당권이 말소기준이고, 이행석·홍지요의 전입은 모두 그 이후입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리승계 부담은 비교적 단순한 편입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 감정가 336,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 172,032,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 시장가보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 사건 분류가 근린시설이고 감정상 오피스텔로 이용 중이며 이미 3회 유찰된 만큼, 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 실제 시세·용도·내부 상태를 확인한 뒤 현재 가격이 시장에서 어느 위치인지 검증하는 것입니다.
