서울중앙지방법원 2025타경101955. 강남구 역삼동, 테헤란로13길 8-7의 6층 601호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서상 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 구순덕·정웅재·조재원 3인으로 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
권리의 기준점은 2021.01.22 설정된 금모래신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고, 이 권리를 기준으로 뒤에 발생한 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2025.07.30 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 별개의 선순위 인수권리가 새로 생긴 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101955 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 6층601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 구순덕 · 정웅재 · 조재원 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 206,336,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,262,549,241원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
말소기준권리는 2021.01.22 접수된 금모래신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2025.01.24 임의경매개시결정과 2025.07.25 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍지요 | 2025.02.06 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 없음 |
| 이행석 | 2023.03.23 | 미상 | 2025.04.08 | 없음 | 없음 |
홍지요의 전입일은 2025.02.06, 이행석의 전입일은 2023.03.23으로 모두 말소기준인 2021.01.22보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 403,000,000원이고 현재 최저매각가는 206,336,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 51.2% 수준까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 165,068,800원, 5회 유찰 시 132,055,040원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 이용 중이므로, 실제 매매가격·임대수익·용도와 환금성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,688,704원 |
| 1. 근저당 · 금모래신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 202,647,296원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 206,336,000원 가정 시 채권자 총 청구액 3,178,500,000원 중 202,647,296원이 배당되고 미배당액은 2,975,852,704원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철2호선 역삼역 서측 인근으로 업무시설·상업시설·주택·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철2호선 역삼역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 214.1㎡, 공시지가는 21,090,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 건축물현황도·외부관찰·주변탐문을 참고해 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대시세 확인. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 말고 역삼동 인근 유사 오피스텔·근린시설 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중이므로 건축물대장·현황·적법한 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 홍지요·이행석 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구·최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 내부 상태와 수리비를 별도 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.22 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되며, 실제 임차인 2명도 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도의 검증이 필요합니다. 감정가 403,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 206,336,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격을 곧바로 시세 대비 저가라고 평가할 근거는 부족합니다. 권리위험은 낮지만, 가격·용도·환금성 검증이 핵심인 사건입니다.
