서울중앙지방법원 2025타경101955. 서울 강남구 역삼동, 테헤란로13길 8-7의 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유권은 구순덕·정웅재·조재원이 각각 3분의 1씩 공유하고 있고, 권리분석의 기준점은 2021.01.22 설정된 금모래신용협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2025.01.24 임의경매개시결정, 2025.07.25 신용보증기금의 정웅재 지분 가압류 178,500,000원이 들어왔습니다. 모두 말소기준보다 뒤입니다. 2025.07.30에는 같은 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 별개의 선순위 권리가 새로 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권의 이전입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 4층403호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 / 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 구순덕·정웅재·조재원 각 3분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 233,984,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금모래신용협동조합 / 2,262,549,241원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2021.01.22 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025년의 경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 후순위입니다. 배당 시나리오에도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 채권이 배당으로 모두 충족되지 않는다고 해서 그 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍지요 | 2025.02.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이행석 | 2023.03.23 | 2025.04.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 홍지요는 2025.02.06, 이행석은 2023.03.23 전입으로 둘 다 2021.01.22 말소기준보다 늦습니다. 따라서 조사 내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정하지 않습니다. 이행석은 2025.04.08 배당요구를 했습니다.
③ 현재 가격 — 3회 유찰, 감정가의 51.2%
현재 최저매각가는 233,984,000원으로 감정가 457,000,000원의 51.2%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 187,187,200원, 5회 유찰 시 149,749,760원입니다. 다만 이 물건은 현재 가격을 실거래 시세와 직접 대조할 숫자 없이 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,075,776원 |
| 2. 근저당권 · 금모래신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 229,908,224원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션의 근저당권 표기는 금모래신용협동조합 기준입니다. 등기부에는 2025.07.30 확정채권양도로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용이 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 서측 인근. 업무시설·상업시설·주택·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 역삼역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남측으로 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(테헤란로제2지구)이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 214.1㎡, 지목 대, 업무용, 평지·사다리형이며 공시지가는 21,090,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용 상태이므로 실제 이용·수익 구조를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 점유. 홍지요·이행석 모두 후순위 전입으로 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 별도입니다.
- 임차인 서류. 두 임차인의 보증금과 확정일자는 미상이며, 이행석은 2025.04.08 배당요구를 했습니다.
- 근저당권 이전. 2025.07.30 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기를 원본에서 대조하세요.
- 현장 상태. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 건축물현황도·외부관찰·주변탐문에 의거 작성됐습니다.
- 배당 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 별도
이 사건의 권리축은 명확합니다. 2021.01.22 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 2명은 모두 그 뒤 전입했으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 승계형 위험은 확인되지 않습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가 233,984,000원은 감정가의 51.2%이고 이미 3회 유찰됐지만, 그 숫자만으로 시장가 대비 저가라고 판단할 수는 없습니다. 사건상 근린시설이면서 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건이고, 실제 점유 임차인도 2명입니다. 권리상 인수는 0원, 승부처는 현재 가격의 적정성과 실제 이용·점유 상태 확인입니다.
