서울중앙지방법원 2025타경101955. 역삼동 테헤란로13길 소재 10층 1002호로, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 구순덕·정웅재·조재원 각 3분의 1 공유이고, 권리분석의 기준점은 2021.01.22 설정된 금모래신용협동조합 채권최고액 3,000,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 임의경매개시결정과 정웅재 지분에 대한 신용보증기금 가압류가 이어졌고, 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
핵심은 기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 확인되지 않는다는 점입니다. 홍지요의 전입일은 2025.02.06, 이행석의 전입일은 2023.03.23으로 모두 2021.01.22 근저당보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 두 사람 모두 매수인에게 보증금을 승계시키는 대항력 구조가 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101955 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 10층1002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 구순덕 3분의 1 · 정웅재 3분의 1 · 조재원 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 173,568,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가의 51.2% |
| 청구금액 | 2,262,549,241원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.22 근저당
2021.01.05 우리자산신탁주식회사 명의 신탁 소유권보존은 이미 말소됐고, 2021.01.22 신탁재산이 구순덕·정웅재·조재원에게 각 3분의 1씩 귀속됐습니다. 같은 날 금모래신용협동조합이 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다. 2025.01.24 임의경매개시결정과 2025.07.25 신용보증기금의 정웅재 지분 가압류는 기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 둘 다 기준권리 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 홍지요 | 2025.02.06 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 이행석 | 2023.03.23 | 2025.04.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준 2021.01.22보다 늦으므로 전입일 기준 대항력은 없습니다. 이행석은 2025.04.08 배당요구를 했지만, 배당요구 사실 자체가 우선변제권을 뜻하는 것은 아닙니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 순위와 금액은 단정할 수 없습니다. 홍지요 역시 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 51.2%지만 ‘시세 51.2%’는 아니다
현재 최저매각가는 173,568,000원으로 감정가 339,000,000원의 51.2%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 3회 유찰됐다는 사실만으로 현재 가격이 실거래 시세보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 173,568,000원 | 51.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 138,854,400원 | 40.96% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 111,083,520원 | 32.77% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 173,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,229,952원 |
| 1. 근저당 · 금모래신용협동조합 | 3,000,000,000원 | 170,338,048원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 기준액 3,178,500,000원 중 예상 배당액은 170,338,048원, 미배당은 3,008,161,952원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서·금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 역삼역 서측 인근이며, 주변에 업무시설·상업시설·주택·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철2호선 역삼역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 내 10층 구분건물입니다.
- 설비. 승강기·위생·급배수·옥내소화전·화재탐지 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 공시지가 21,090,000원/㎡, 토지면적 214.1㎡입니다.
- 제한. 가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고, 건축물현황도·외부관찰·주변탐문 등에 의해 감정 내용이 작성됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 홍지요·이행석 모두 전입일 기준 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 여부는 별도 점검이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 이행석은 2025.04.08 배당요구를 했습니다. 홍지요의 배당 참여 여부와 함께 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2025.07.30 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐으므로 현재 권리자 표시와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인과 시세 할인을 구분. 현재 최저가 173,568,000원은 감정가의 51.2%지만, 그 사실만으로 실제 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리 인수 0원인데도 3회 유찰된 만큼 이용상태·내부 상태·가격·환금성 요인을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 입찰 전 실제 사용상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 채권계산서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.01.22 금모래신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 홍지요·이행석은 모두 그 이후 전입입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 즉 낙찰자가 기존 보증금이나 후순위 등기권리를 떠안는 구조는 현재 자료에서 확인되지 않습니다.
그러나 가격은 다른 문제입니다. 감정가 339,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 173,568,000원까지 내려왔어도 이는 감정가의 51.2%라는 뜻입니다. 이를 곧바로 ‘시세의 절반’이라고 읽으면 안 됩니다. 더구나 권리 인수 부담이 0원인데도 3회 유찰됐다는 점은 가격과 이용·환금성을 보수적으로 확인해야 한다는 신호입니다. 권리상 인수는 0원, 하지만 가격 메리트는 별도 검증. 이 물건의 결론입니다.
