춘천지방법원 2026타경10058. 센텀마크엔호텔양양 제3층 제301호입니다. 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 소유권보존 이후 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었지만 2021.12.16. 말소됐고, 같은 날 양양농업협동조합이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 양양군·국의 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸 예정입니다.
임차인 신고는 없습니다. 다만 현장에서는 주식회사 센텀마크엔호텔양양 더즐거운상상이 객실을 위탁 운영·관리하고 있고, 해당 객실은 직원 숙소로 사용 중이라고 직원이 설명했습니다. 이는 임차인 신고와는 별개의 현장 점유·운영 정보이므로, 입찰 전 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10058 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 성내리 90-6 센텀마크엔호텔양양 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(생활숙박시설(센텀마크엔호텔양양)) |
| 소유자 | 주식회사제이더블유자산관리 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 404,630,333원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인일 | 2021.03.25 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 예정
말소기준은 2021.12.16. 설정된 양양농업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 2023.01.17. 양양군 압류, 2024.10.28. 국 압류, 2026.03.16. 임의경매개시결정, 2026.05.21. 국 압류는 모두 그 이후라 매각으로 소멸 예정입니다. 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 103,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 객실의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 제공되지 않았습니다. 따라서 이 가격을 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다.
감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설(센텀마크엔호텔양양))입니다. 일반 주거용 아파트와 달리 운영 방식과 실제 수익·점유관계가 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 감정가 자체보다 실제 거래와 운영 현황을 추가 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 근저당 · 양양농업협동조합 | 840,000,000원 | 100,758,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 840,000,000원 중 예상배당은 100,758,000원이고, 미배당은 739,242,000원입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 103,000,000원 | 100,758,000원 | 739,242,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 82,400,000원 | 80,516,800원 | 759,483,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 775,666,560원 | 0원 |
신청채권자의 청구금액은 404,630,333원으로, 현재 회차에서도 예상배당 100,758,000원만으로는 청구액 전부가 충족되지 않습니다. 1회·2회 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 각각 80,516,800원, 64,333,440원으로 줄어듭니다. 다만 이 부족액은 매수인이 별도로 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설(센텀마크엔호텔양양))로 이용 중입니다.
- 주위환경. 양양종합운동장 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 주거지역이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상19층 건물의 제3층 제301호이며 사용승인일은 2021.03.25입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 화재탐지·경보, 승강기, 주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 인도를 포함한 폭 약 22미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지는 부정형·평지, 숙박시설 건부지 등으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·원추표면구역·가축사육제한구역에 포함되며 중로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 103,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 실제 거래사례를 확인해야 합니다.
- 운영·점유 확인. 현장 직원 설명상 위탁 운영 중이며 직원 숙소로 사용 중이므로 낙찰 후 인도 방식과 현재 점유자를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 양양군·국 압류가 있어 당해세 여부와 배당요구·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 특성 확인. 감정 이용상태가 생활숙박시설이므로 실제 운영형태와 이용 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
등기상 권리관계만 보면 구조는 단순합니다. 2021.12.16. 양양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이며 신고된 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 물건은 감정 이용상태가 생활숙박시설이고 현장에서는 객실 위탁 운영 및 직원 숙소 사용이 확인됐습니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 103,000,000원이 시장 대비 매력적인 가격인지 검증되지 않았습니다. 권리는 소멸형이지만, 가격과 실제 점유·운영관계 확인이 핵심인 물건입니다.
