춘천지방법원 2026타경10058. 양양읍 성내리 센텀마크엔호텔양양 3층 306호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설(센텀마크엔호텔양양))입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사제이더블유자산관리입니다. 2021.04.08. 교보자산신탁주식회사로 신탁됐다가 2021.12.16. 신탁등기가 말소됐고, 같은 날 양양농업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 양양군 압류, 성동세무서장 관련 국 압류, 임의경매개시결정, 삼성세무서장 관련 국 압류가 이어집니다. 등기 분석상 이 권리들은 매각으로 소멸 예정이므로 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 세금 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 단계에서 먼저 차감될 수 있으므로, 권리의 소멸 여부와 별개로 실제 배당액 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 성내리 90-6 센텀마크엔호텔양양 3층 306호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(생활숙박시설(센텀마크엔호텔양양)) |
| 소유자 | 주식회사제이더블유자산관리 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상19층 · 사용승인일 2021.03.25 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양양농업협동조합 / 404,630,333원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 예정
임차인으로 확인된 자는 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수액은 산정되지 않았고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 다만 현장에서 만난 직원 진술에 따르면 주식회사 센텀마크엔호텔양양 더즐거운상상에서 객실을 위탁 운영관리하고 있으며, 해당 호실은 창고로 사용중이라고 합니다. 임차인 인수 문제와 별개로 실제 점유·인도 관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 비교 — 시세 확인 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 신건의 감정가와 최저매각가는 모두 103,000,000원입니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 아래 회차별 수치는 시세가 아니라 매각가와 채권 미배당의 변화를 보여주는 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 103,000,000원 | 100,758,000원 | 739,242,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 82,400,000원 | 80,516,800원 | 759,483,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 775,666,560원 | 0원 |
유찰될수록 양양농업협동조합 근저당의 미배당은 739,242,000원 → 759,483,200원 → 775,666,560원으로 늘어납니다. 그러나 이 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니며, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 근저당 · 양양농업협동조합 | 840,000,000원 | 100,758,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 103,000,000원 가정 시 집행비용 2,242,000원을 제외한 100,758,000원이 양양농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 739,242,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양양읍 구교리 소재 양양종합운동장 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주거지역이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설(센텀마크엔호텔양양))로 이용중입니다.
- 도로. 동측으로 인도를 포함한 폭 약 22미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 중로2류와 접하고 원추표면구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 2,078㎡, 공시지가 404,100원/㎡, 상업용·평지·부정형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상19층이며 사용승인일은 2021.03.25입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 실제 세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 비교 실거래가가 없어 103,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다.
- 점유 확인. 현장 직원 진술상 위탁 운영관리 및 창고 사용 상태이므로 실제 점유자와 인도 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 대지이고 감정 이용상태는 생활숙박시설이므로 실제 이용·운영 상태를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세를 반영하지 않았으므로 실제 배당요구·교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 매력은 별개”
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2021.12.16. 양양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인으로 확인된 자가 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부가 실제 배당에 영향을 줄 수 있고, 현장에서는 위탁 운영관리 및 창고 사용 상태가 확인됐습니다. 무엇보다 현재 자료만으로는 103,000,000원이 시세보다 저렴한지 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만 세금·점유·가격 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
