춘천지방법원 2026타경10058. 양양읍 성내리 센텀마크엔호텔양양 5층 504호로, 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사제이더블유자산관리이고, 2021.04.08. 소유권보존 후 같은 날 교보자산신탁주식회사로 신탁됐다가 2021.12.16. 신탁재산 귀속으로 소유권이 돌아왔습니다. 같은 날 설정된 양양농업협동조합 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 양양군 압류, 국세 압류, 임의경매개시결정과 추가 국세 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 권리는 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이 물건의 실제 확인 포인트는 등기순위보다 세금 배당순위와 현장 운영관계입니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 현장 직원은 객실을 별도 회사가 위탁 운영관리한다고 설명했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10058 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 성내리 90-6 센텀마크엔호텔양양 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(생활숙박시설(센텀마크엔호텔양양))로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이더블유자산관리 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양양농업협동조합 / 404,630,333원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.16. 양양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상19층 · 사용승인일 2021.03.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각소멸
2021.04.08. 신탁등기는 2021.12.16. 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐고, 2022.06.29. 주식회사 단아종합건설의 가압류 738,897,260원도 2022.08.25. 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.12.16. 양양농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 양양군 압류, 성동세무서장 압류, 경매개시결정, 삼성세무서장 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·운영 — 신건 가격을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
이 물건은 현재 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 103,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 82,400,000원, 2회 유찰 시 시나리오는 65,920,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 103,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 103,000,000원 | 100,758,000원 | 739,242,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 82,400,000원 | 80,516,800원 | 759,483,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 775,666,560원 |
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 2. 근저당 · 양양농업협동조합 | 840,000,000원 | 100,758,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 840,000,000원을 기준으로 하면 현재 회차 예상 미배당은 739,242,000원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 404,630,333원이며, 근저당권에는 공동담보목록 제2021-211호가 기재돼 있습니다. 위 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설(센텀마크엔호텔양양))로 이용 중입니다.
- 주위환경. 양양종합운동장 남서측 인근으로, 근린생활시설과 주거지역이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상19층이며 사용승인일은 2021.03.25입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 감정요항표상 동측으로 인도를 포함한 폭 약 22미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 토지로 숙박시설 건부지 등으로 이용 중이며 토지면적은 2,078㎡, 공시지가는 404,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이고, 중로2류 접합, 원추표면구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 동일 건물·동일 용도의 최근 거래를 직접 확인해 103,000,000원의 가격 적정성을 먼저 검증하세요.
- 체납세금 확인. 양양군과 국세 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 운영관리 관계 확인. 주식회사 센텀마크엔호텔양양 더즐거운상상의 위탁 운영관리 계약, 점유 근거와 종료·인도 조건을 확인하세요.
- 근저당 실채권 확인. 등기상 채권최고액은 840,000,000원이고 사건 청구액은 404,630,333원이며 공동담보목록이 존재합니다. 배당요구 및 채권계산서 원본을 대조하세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 유찰 시 시나리오는 82,400,000원과 65,920,000원이지만, 어느 가격이 적정한지는 실제 거래와 운영수익 확인 후 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 체납세금·운영계약 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 운영은 별개다”
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2021.12.16. 양양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고 임차인도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 권리만 보고 판단하기에는 확인할 요소가 남아 있습니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부가 배당에 영향을 줄 수 있고, 객실은 현장 진술상 별도 회사가 위탁 운영관리하고 있습니다. 무엇보다 현재 최저가 103,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다는 세금·운영관계·실거래 가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
