춘천지방법원 2026타경10058. 양양읍 성내리 센텀마크엔호텔양양 4층 402호입니다. 사건 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층으로 2021.03.25. 사용승인됐습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사제이더블유자산관리입니다.
권리 구조의 중심은 2021.12.16. 설정된 양양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원, 경매 신청 청구액은 404,630,333원입니다. 이후 양양군 압류 1건과 국 압류 2건, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 들어왔고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 세금압류는 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 성내리 90-6 센텀마크엔호텔양양 4층 402호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 한고개길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 대지 · 숙박시설(생활숙박시설(센텀마크엔호텔양양))로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 19층 · 사용승인일 2021.03.25. |
| 소유자 | 주식회사제이더블유자산관리 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양양농업협동조합 / 404,630,333원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액 0원
임차인 없음. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 현장에서 만난 직원에 따르면 주식회사 센텀마크엔호텔양양 더즐거운상상에서 객실을 위탁 운영관리하고 있다고 합니다. 따라서 등기상 인수 권리와 별개로 실제 점유·운영관리 관계의 확인은 필요합니다.
② 가격 구조 — 신건 103,000,000원, 실질취득도 동일
현재 회차는 감정가의 100%인 103,000,000원이 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 역시 103,000,000원입니다. 1회 유찰 시 최저가는 82,400,000원, 2회 유찰 시 65,920,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 103,000,000원 | 0원 | 103,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 82,400,000원 | 0원 | 82,400,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 65,920,000원 | 0원 | 65,920,000원 |
다만 이 사건에서 확인되는 가격 수치만으로는 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 단정할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 되며, 생활숙박시설의 실제 거래가격과 운영수익·비용은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,242,000원 |
| 2. 근저당 · 양양농업협동조합 | 840,000,000원 | 100,758,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
양양농업협동조합 근저당은 채권최고액 840,000,000원 중 100,758,000원만 배당되는 계산으로, 미배당은 739,242,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정이며, 세금압류 3건 중 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설인 생활숙박시설(센텀마크엔호텔양양)로 이용 중입니다. 현장 직원 진술상 주식회사 센텀마크엔호텔양양 더즐거운상상에서 객실 위탁 운영관리를 하고 있습니다.
- 입지. 양양읍 구교리 양양종합운동장 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주거지역이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 인도를 포함한 폭 약 22미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,078.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지·부정형입니다. 공시지가는 404,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·원추표면구역·가축사육제한구역에 포함되고, 중로2류 및 지구단위계획구역 등에 접합니다.
- 건물·설비. 위생·급배수, 난방, 화재탐지·경보, 승강기, 주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 양양군 1건, 국 2건의 압류가 있습니다. 세목·법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
- 운영관리 관계 확인. 현장 직원 진술상 객실 위탁 운영관리 중입니다. 실제 점유 주체와 운영계약 관계, 인도 시 필요한 절차를 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사 및 매각물건명세서 원본에서 점유자·사용관계를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 103,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 생활숙박시설의 실제 거래가와 운영수익·비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당 오해 금지. 현재 회차 근저당 미배당 739,242,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수는 전 회차 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료와 실제 운영계약을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 승부처는 세금·운영·가격 검증”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.12.16. 양양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 생활숙박시설이라는 이용 형태, 객실 위탁 운영관리 사실, 감정서상 임대관계 미상, 그리고 국세·지방세 압류 3건은 별개의 확인 포인트입니다. 특히 세금은 당해세 여부에 따라 배당구조를 바꿀 수 있고, 운영관리 관계는 실제 인도 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 또한 현재 최저가 103,000,000원을 시장가격보다 저렴하다고 볼 실거래 근거는 이 사건 자료에서 확인되지 않으므로, 권리상 인수 0원이라는 점과 가격 메리트는 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
