춘천지방법원 2026타경10058. 양양읍 성내리 센텀마크엔호텔양양 7층 715호입니다. 감정평가상 실제 이용은 숙박시설(생활숙박시설)이며, 사용승인일은 2021.03.25입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이더블유자산관리이고, 2021.12.16 설정된 양양농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 양양군·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이라 낙찰자가 등기상 떠안을 권리는 0원으로 분석됩니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “인수 0원”에서 끝나지 않습니다. 현재 회차 매각가 100,000,000원을 기준으로 집행비용 2,200,000원을 제외한 97,800,000원이 근저당권자에게 배당되지만, 채권최고액 기준으로 742,200,000원의 미배당이 남습니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 국세·지방세 압류가 3건 있어 실제 배당순위와 배당액은 세금의 성격에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10058 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 성내리 90-6 센텀마크엔호텔양양 7층 715호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설(생활숙박시설(센텀마크엔호텔양양)) |
| 소유자 | 주식회사제이더블유자산관리 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 404,630,333원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 토지 | 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 404,100원/㎡ · 토지면적 2,078㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 말소기준은 2021.12.16 양양농업협동조합 근저당권이며, 이후 2023.07.07 양양군 압류, 2024.10.28 성동세무서장 관련 국 압류, 2026.03.16 임의경매개시결정, 2026.05.21 삼성세무서장 관련 국 압류는 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 100,000,000원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 현재 최저매각가 100,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거가 없습니다. 생활숙박시설은 아파트처럼 단순한 동일평형 시세 비교가 어려운 만큼, 신건 가격만 보고 할인폭을 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 742,200,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 761,840,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 777,552,000원 |
유찰될수록 매각가격은 100,000,000원에서 80,000,000원, 64,000,000원으로 낮아지지만 채권자의 미배당은 오히려 742,200,000원에서 761,840,000원, 777,552,000원으로 증가합니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수액입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 근저당 · 양양농업협동조합 | 840,000,000원 | 97,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 742,200,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감돼 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양양종합운동장 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주거지역이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 숙박시설인 생활숙박시설(센텀마크엔호텔양양)로 이용 중이며, 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 인도를 포함한 폭 약 22미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 원추표면구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 토지로, 지목은 대이고 공시지가는 404,100원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확보. 비교 실거래 자료가 없으므로 100,000,000원이 싸다는 전제부터 버리고 생활숙박시설의 실제 거래·수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 운영·점유 확인. 주식회사 센텀마크엔호텔양양 더즐거운상상의 객실 위탁 운영관리 관계와 낙찰 후 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 양양군 및 국 압류 3건에 당해세가 포함되는지 확인해야 실제 배당표를 정밀하게 계산할 수 있습니다.
- 근저당 공동담보 확인. 양양농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2021-211호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 원본에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 대지이고 감정평가상 실제 이용은 생활숙박시설이므로, 공부·건축물 용도와 실제 운영 형태를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 모른다”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.16 양양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 생활숙박시설이라는 용도, 실제 위탁 운영관리 사실, 국세·지방세 압류 3건, 그리고 무엇보다 실거래 시세 부재를 함께 보면 신건 100,000,000원에 바로 가격 매력을 부여하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 전. 이 사건은 “얼마나 싸게 보이느냐”보다 “실제 시장가격과 운영·점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐”가 승부처입니다.
