인천지방법원 2025타경511406. 송도동 카리스프라자 주건축물1 1층104호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 소유자는 김혜주이며 2021.10.12. 소유권보존 후 신탁등기가 이뤄졌다가 2021.11.18. 신탁재산 귀속으로 김혜주 명의가 회복됐습니다. 같은 날 계양농업협동조합과 서강화농업협동조합의 근저당이 설정됐고, 그중 계양농업협동조합 근저당이 말소기준권리로 잡혀 있습니다.
말소기준 이후 강성문 가압류, 국세 압류, 연수구 압류, 금광건설 주식회사 가압류, 현재 경매개시결정, 추가 연수구 압류가 이어졌지만 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2023.08.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매 역시 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 기재돼 있습니다. 임차인은 없고 매수인이 떠안을 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511406 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 21-26 카리스프라자 주건축물1 1층104호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 · 제1층 제104호 · 사용승인 2021.09.17 |
| 소유자 | 김혜주 |
| 감정가 / 최저가 | 817,000,000원 / 817,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,041,466,534원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 토지 | 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 토지면적 1001.2㎡ |
| 공시지가 | 3,906,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 핵심은 2021.11.18. 계양농업협동조합 근저당이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.11.18. 설정된 서강화농업협동조합 근저당도 배당절차에 들어가지만 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 817,000,000원에서 시작
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 817,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액 역시 817,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 653,600,000원, 2회 유찰 시에는 522,880,000원입니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 817,000,000원 | 806,430,000원 | 6,849,206,417원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 653,600,000원 | 644,664,000원 | 7,010,972,417원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 522,880,000원 | 515,251,200원 | 7,140,385,217원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 회차별 가격 판단은 ‘낮아지는 최저가’와 ‘공실 근린생활시설의 실제 가치’를 비교하는 문제가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 817,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,570,000원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 806,430,000원 |
| 2. 근저당 · 서강화농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강성문 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 금광건설 주식회사 | 655,636,417원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,655,636,417원 중 채권자 예상배당은 806,430,000원, 미배당은 6,849,206,417원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·업무시설·공원이 소재하는 주상혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로, 기본 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·지하주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측·북동측으로 포장도로에 접하며, 도로 폭은 약 15미터·약 10미터·약 10미터·약 8미터 내외입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·상대보호구역·성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역과 중점경관관리구역에도 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.11.18. 계양농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸관계를 최종 등기부와 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서에는 근린생활시설 공실로 기재돼 있으므로 매각기일 전 실제 점유상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 적정성 확인. 현재 최저가 817,000,000원은 감정가와 같습니다. 근린생활시설의 임대수익·상가 매매가·공실기간을 따로 점검해야 가격 판단이 가능합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공실 상가라도 관리비 등 미납 가능성이 있으므로 관리주체를 통해 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 2021.11.18. 말소기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 실질취득 기준금액도 최저가와 같은 817,000,000원입니다.
다만 물건은 근린생활시설 공실입니다. 현재 회차에서 6,849,206,417원의 채권자 미배당이 발생하지만 이것이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 오히려 입찰자가 집중해야 할 부분은 817,000,000원이라는 신건 가격이 공실 상가의 실제 가치에 부합하는지입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 상가의 가격·임대·환금성 검토 없이는 가격 매력을 단정하기 어렵습니다.
