인천지방법원 2025타경511406. 송도동 카리스프라자 주건축물1 1층 105호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 등기상 소유자는 김혜주이며, 말소기준은 2021년 11월 18일 설정된 계양농업협동조합 근저당권 채권최고액 3,000,000,000원입니다. 이 근저당권은 2023년 8월 22일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황상 임차인은 없고 근린생활시설은 공실입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이나 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 구조는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 권리 자체보다 중요한 것은 공실 상가성 자산을 811,000,000원에 취득할 가격 타당성과 향후 임대·매각 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511406 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 21-26 카리스프라자 주건축물1 1층105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 김혜주 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 · 사용승인 2021.09.17 |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 811,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,041,466,534원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고에도 근린생활시설이 공실상태라고 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2021.11.18. 계양농업협동조합 근저당권이고, 이후의 강성문 가압류, 연수세무서장 압류, 금광건설 주식회사 가압류, 현재 경매개시결정, 연수구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·용도 — 임차인 없이 공실
감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 임차인이 없으므로 임차보증금, 대항력, 우선변제권, 승계 보증금 문제는 없습니다. 대신 공실 자산인 만큼 낙찰 이후의 핵심은 임대수요와 공실기간, 임대료 수준, 매각 환금성입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인은 2021.09.17입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 승강기, 소화전, 지하주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 811,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,510,000원 |
| 2. 근저당권 · 계양농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 800,490,000원 |
| 3. 가압류 · 강성문 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 금광건설 주식회사 | 655,636,417원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 4,655,636,417원 중 800,490,000원이 배당되고, 3,855,146,417원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 신정초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·업무시설·공원이 섞인 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 15m, 남서측·북서측 약 10m, 북동측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지 특성. 준주거지역이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 3,906,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 경제자유구역·상대보호구역·성장관리권역·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 같은 811,000,000원입니다. 실거래 비교자료 없이 신건 가격이 유리하다고 단정하지 말고 인근 근린생활시설의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 수익성. 현재 근린생활시설 공실이므로 예상 임대료, 관리비, 공실기간을 반영해 실제 수익률을 계산해야 합니다.
- 권리관계. 말소기준 근저당권과 2023.08.22. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전관계를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당관계. 현재 회차의 신청채권자 청구액은 2,041,466,534원이고 배당 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 실제 채권양도·배당순위를 배당요구 및 채권계산서와 대조하세요.
- 현장 확인. 1층 105호의 전면 노출, 출입동선, 실제 내부 상태와 업종 적합성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별개다”
이 물건은 임차인 없이 공실이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 흐름만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 정리되는 구조라 비교적 명확합니다. 그러나 대상은 감정상 근린생활시설(공실)이고 신건 최저가가 811,000,000원입니다. 채권 미배당 규모가 크다는 사실은 매수인 인수와 별개이며, 낙찰 판단의 핵심은 결국 8.11억이라는 취득가격을 실제 임대수익과 환금성이 받쳐주느냐입니다. 권리는 합격권, 가격은 실거래·임대 검증 후 판단. 이 사건의 승부처입니다.
