인천지방법원 2025타경511406. 송도동 카리스프라자 주건축물1의 1층 106호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 건물은 철근콘크리트구조 9층으로 2021.09.17 사용승인됐습니다. 권리분석의 기준점은 2021.11.18 계양농업협동조합 근저당권 3,000,000,000원입니다. 이 근저당권 이후 설정된 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 임차인 신고는 없어 계산상 매수인이 승계할 보증금도 없습니다.
다만 채권관계 자체는 가볍지 않습니다. 현재 회차 811,000,000원 매각을 가정하면 집행비용을 제외한 800,490,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 채권자 전체 청구액 4,655,636,417원 대비 3,855,146,417원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 곧바로 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511406 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 21-26 카리스프라자 주건축물1 1층106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 · 사용승인 2021.09.17 · 본건 1층 106호 |
| 소유자 | 김혜주 |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 811,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,041,466,534원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고에도 근린생활시설로 공실상태라고 기재돼 있어, 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 2021.11.18 설정된 계양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 강성문 가압류, 국가 압류, 금광건설 주식회사 가압류, 현재의 임의경매개시결정과 연수구 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 811,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액도 811,000,000원입니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 제시되지 않아 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이용상태가 근린생활시설 공실인 만큼, 주거용 물건처럼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 811,000,000원 | 800,490,000원 | 3,855,146,417원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 648,800,000원 | 639,912,000원 | 4,015,724,417원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 519,040,000원 | 511,449,600원 | 4,144,186,817원 | 0원 |
유찰되면 매각대금은 648,800,000원, 519,040,000원으로 내려가지만 채권자 미배당은 오히려 커집니다. 중요한 점은 세 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원이라는 것입니다. 따라서 이 물건의 입찰 판단은 ‘선순위 보증금 승계’가 아니라 공실 상가의 적정 매입가와 향후 임대·매각 가능성을 검증하는 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 811,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,510,000원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 800,490,000원 |
| 2. 가압류 · 강성문 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 금광건설 주식회사 | 655,636,417원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 선순위 근저당도 전액 배당되지 않고 후순위 가압류 배당은 0원입니다. 채권자 전체 미배당은 3,855,146,417원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있으나, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 신정초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 소재하는 주상혼용지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(공실)입니다. 현재 수익이 발생하는 임대차가 확인된 상태가 아니므로 낙찰 후 활용계획과 임대수요 확인이 중요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물로 사용승인일은 2021.09.17입니다. 기본 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 관련 토지는 남동측 약 15m, 남서측·북서측 약 10m, 북동측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 관련 토지면적은 1,001.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·세로장방, 중로각지로 기재돼 있습니다. 공시지가는 3,906,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역과 중점경관관리구역도 기재돼 있습니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가를 시세로 보지 말 것. 실거래 비교자료가 없어 811,000,000원의 시장 적정성을 확인할 근거가 부족합니다. 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 근린생활시설 공실 상태이므로 해당 위치의 유동인구, 임대수요, 공실기간과 가능한 업종을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당권 이전 원본 확인. 2023.08.22 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전이 기록돼 있으므로 채권계산서와 배당요구 관계를 원본 경매기록에서 대조하세요.
- 세금·관리비 확인. 국가 및 연수구 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당순위와 체납관계, 공용관리비 등 낙찰 후 비용 요소를 확인하세요.
- 인수액 0원과 채권 미배당을 구분. 채권자의 미배당 3,855,146,417원은 현재 시나리오상 매수인의 승계금액이 아닙니다. 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 경매기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 공실 상가의 가격”
이 사건은 임차인이 없고, 말소기준권리 이후 등기권리가 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 현재 이용상태가 근린생활시설 공실이고 실거래 비교자료가 없어, 신건 최저가 811,000,000원을 가격 메리트로 연결할 근거는 없습니다. 채권자 미배당이 크다는 사실도 낙찰가가 싸다는 뜻은 아닙니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 임대·매매 시세 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 0원의 인수액이 아니라 811,000,000원을 주고 공실 1층 근린생활시설을 취득할 경제성이 있는지입니다.
