인천지방법원 2025타경511406. 인천광역시 연수구 송도동 카리스프라자 주건축물1 1층 107호로, 감정평가상 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 김혜주이며, 말소기준은 2021.11.18. 설정된 계양농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류·국세 및 지방세 압류와 현재의 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 임차인 신고도 없어 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 없습니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저가가 모두 811,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 낮은지 높은지 수치로 판정할 근거는 없습니다. 여기에 감정평가상 공실 상태의 근린생활시설이라는 점까지 감안하면, 입찰 전 가격·임대수요·환금성 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511406 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 21-26 카리스프라자 주건축물1 1층107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 김혜주 |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 811,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,041,466,534원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 토지 | 준주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 공시지가 | 3,906,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 2021.11.18. 계양농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 서강화농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권도 설정되어 있습니다. 두 근저당권은 2023.08.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 강성문 가압류 1,000,000,000원, 금광건설 주식회사 가압류 655,636,417원, 국세·지방세 압류 및 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 811,000,000원에서 시작합니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 최저가가 시세보다 낮은지, 높은지 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 방식은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 811,000,000원 | 6,855,146,417원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 648,800,000원 | 7,015,724,417원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 519,040,000원 | 7,144,186,817원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 811,000,000원에서 648,800,000원, 519,040,000원으로 낮아지지만, 그와 동시에 채권자의 미배당액은 커집니다. 중요한 점은 이 미배당이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니라는 것입니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 811,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,510,000원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 800,490,000원 |
| 2. 근저당 · 서강화농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 강성문 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 금광건설 주식회사 | 655,636,417원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,655,636,417원 중 800,490,000원이 채권자에게 배당되고, 6,855,146,417원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 신정초등학교 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지·근린생활시설·업무시설·공원이 소재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인은 2021.09.17입니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 2필지 일단의 평탄한 장방형 토지입니다. 남동측·남서측·북서측·북동측으로 각각 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등이 포함되며 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 811,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 공실 확인. 현재 근린생활시설 공실이므로 실제 내부 상태와 임대 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 실제 배당 순서를 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 계양농업협동조합·서강화농업협동조합 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역을 등기 원본과 대조하세요.
- 용도·토지 규제 확인. 준주거지역·경제자유구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽에서는 판단 자료가 부족합니다. 신건 최저가는 811,000,000원이지만 비교할 실거래 자료가 없고, 감정평가상 용도는 근린생활시설·공실입니다. 따라서 이 사건은 권리 문제보다 공실 상태의 상업용 부동산을 811,000,000원에 취득할 가격 근거가 충분한지를 확인하는 것이 핵심입니다.
