인천지방법원 2025타경511406. 등기 대상은 인천 연수구 송도동 21-26·21-27 카리스프라자 주건축물1이며, 경매 대상 표시는 1층 108호입니다. 사건상 용도 표기는 대지, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 2021.10.12. 김혜주 명의로 소유권보존 후 같은 날 교보자산신탁주식회사에 신탁됐다가, 2021.11.18. 신탁재산 귀속으로 다시 김혜주 명의가 되었고, 그날 설정된 계양농업협동조합 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2023.08.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매도 농업협동조합자산관리회사 명의의 임의경매개시결정으로 진행 중입니다. 말소기준 뒤에 설정된 강성문 가압류, 연수구 압류, 국 압류, 금광건설 주식회사 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 별도 임차인이 없어 임차보증금 승계 위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511406 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 21-26 카리스프라자 주건축물1 1층108호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 김혜주 |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 811,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,041,466,534원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 사용승인 | 2021.09.17 |
| 토지 | 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 1,001.2㎡ |
| 공시지가 | 3,906,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 비고에도 근린생활시설 공실상태로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계를 따질 대상은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석의 핵심은 2021.11.18. 근저당권보다 앞선 인수권리가 있는지가 아니라, 그 근저당권 이후 권리가 모두 소멸 구조인지 확인하는 데 있는데, 제공된 등기 내용상 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 모두 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가와 ‘싸다’는 다른 문제
현재 회차는 유찰 없는 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 811,000,000원입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 811,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 금액이 주변 실제 거래보다 낮은지, 높은지를 뒷받침할 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 근거는 없습니다.
더구나 감정평가상 이용상태는 아파트가 아니라 근린생활시설(공실)입니다. 상업용 부동산은 임대수익·공실기간·상권·층·전면폭·접근성에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 주거용처럼 감정가와 최저가 차이만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다. 이번 회차에서 권리 가점은 가능하지만 가격 가점은 보류하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 811,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,510,000원 |
| 1. 근저당 · 계양농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 800,490,000원 |
| 2. 가압류 · 강성문 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 금광건설 주식회사 | 655,636,417원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 10,510,000원을 제외한 800,490,000원이 근저당권 배당에 투입되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 4,655,636,417원 중 미배당은 3,855,146,417원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물이고 사용승인은 2021.09.17입니다.
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 신정초등학교 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 공원이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측·북동측으로 약 15미터, 약 10미터, 약 10미터, 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역과 중점경관관리구역 표시도 있습니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스, 승강기, 소화전, 지하주차장 시설이 구비돼 있습니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상태 재확인. 매각물건명세서에는 근린생활시설 공실로 기재돼 있으므로, 현장 방문 시 실제 점유·사용 여부가 같은지 확인하는 것이 우선입니다.
- 근저당 이전등기 대조. 계양농업협동조합 근저당이 2023.08.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 흐름과 실제 배당요구·채권자 표시를 원본에서 맞춰보세요.
- 가격은 별도 산정. 감정가 811,000,000원이 곧 시세는 아닙니다. 공실 근린생활시설이므로 실제 임대료·공실기간·주변 상가 거래가격 확인 없이 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 제공 시나리오상 1회 유찰 시 648,800,000원, 2회 유찰 시 519,040,000원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역, 경제자유구역, 지구단위계획구역 등 표시가 있으므로 실제 취득·이용계획에 적용되는 제한을 원문 기준으로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당이 크더라도 그것이 곧 매수인 승계채무를 의미하지는 않습니다. 이 사건 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.11.18. 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인은 없습니다. 따라서 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 법적 승계 부담만 놓고 보면 단순한 편입니다.
그러나 입찰 판단까지 자동으로 쉬워지는 것은 아닙니다. 대상은 공실 근린생활시설이고, 신건 최저가 811,000,000원이 감정가와 같습니다. 실거래 가격과 임대수익 자료 없이 이 금액을 시장가보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 동시에 현재 회차에서도 채권 미배당이 3,855,146,417원에 이르러 담보가치보다 채권 규모가 훨씬 큰 구조임을 보여줍니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·공실·환금성 검증을 끝낸 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
