부산지방법원 2024타경4020. 수영역 동측 인근 센티움시티8차 2층 202호입니다. 사건 분류는 다가구주택으로 기재돼 있으나, 등기부는 집합건물이고 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형), 감정평가 이용상태에는 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 적혀 있습니다. 따라서 일반 아파트처럼 단순 비교하기보다 실제 건축물대장상 용도와 해당 호실의 이용상태부터 대조해야 합니다.
등기상 핵심은 2019.02.19. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 채권최고액 2,015,000,000원 근저당입니다. 공동담보목록 제2019-63호가 붙어 있고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2022.11.29. 민간임대주택등기가 추가돼 있고, 근저당은 2024.12.30. 주식회사다온인베스트대부로 이전된 뒤 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 최신 등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 함께 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 29, 2층202호 (광안동, 센티움시티8차) |
| 등기 형태 | 집합건물 · 9층 건물 내 2층 202호 |
| 용도 | 사건 표기 다가구주택 · 공부상 도시형생활주택(원룸형) · 감정평가상 공동주택 및 오피스텔 이용 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.12.12. · 12세대 |
| 소유자 | 이영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 59,682,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,649,582,407원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
| 등기 발행 | 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 · 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸 구조
2019.01.23. 박옥녀 명의 소유권보존과 국제자산신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 이뤄졌고, 2019.02.19. 신탁재산이 박옥녀에게 귀속된 뒤 같은 날 이영일에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2019년의 강제경매 3건은 모두 취하·말소됐고, 2024.07.08. 현재 임의경매가 개시됐습니다. 2025.12.05. 국 명의 압류도 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 22명 중 1명은 대항력 판정 불가
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최수빈 | 미상 | 2020.01.06. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정양교 | 미상 | 2020.05.21. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임광휘 | 미상 | 2020.06.12. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임세현 | 미상 | 2022.04.15. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공성민 | 미상 | 2022.02.21. | 미상 | 2024.07.22. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송주영 | 미상 | 2022.12.30. | 미상 | 2025.07.25. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한혜련 | 미상 | 2019.09.30. | 미상 | 2024.08.01. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문주 | 미상 | 2022.01.27. | 미상 | 2024.10.02. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하해인 | 미상 | 2023.02.08. | 미상 | 2024.08.06. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강소리 | 미상 | 2023.12.15. | 미상 | 2024.07.31. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해나 | 미상 | 2023.04.13. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종민 | 미상 | 2023.02.24. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성현 | 미상 | 2023.02.03. | 미상 | 2024.08.21. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구재홍 | 미상 | 2023.01.06. | 미상 | 2024.07.30. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주성훈 | 미상 | 2021.10.22. | 미상 | 2024.07.31. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽보연 | 미상 | 2021.03.02. | 미상 | 2024.12.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천비채 | 전부 | 2023.08.18. | 미상 | 2024.08.28. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현오 | 미상 | 2019.02.26. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 미상 | 2024.05.31. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정찬희 | 미상 | 2023.02.20. | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍지혜 | 미상 | 2023.07.28. | 미상 | 2024.07.26. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문패상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인·점유자는 22명입니다. 전입일이 확인되는 점유자는 전부 2019.02.19. 이후 전입이므로 말소기준 근저당에 대항할 수 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제 범위는 판정할 수 없지만, 대항력이 없는 점유자의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 59,682,000원으로 감정가 174,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 직접 비교할 수 있는 동일면적 최신 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 센티움시티8차는 12세대 규모이고, 감정평가상 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재된 이용형태입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 59,682,000원 | 1,956,792,276원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 41,777,400원 | 1,974,374,593원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 29,244,180원 | 1,986,682,215원 |
④ 예상배당표 (매각가 59,682,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,474,276원 |
| 1. 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,015,000,000원 | 58,207,724원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,956,792,276원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 산정 | - | 0원* |
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당의 미배당 채권은 그 자체로 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 다만 문패상의 대항력과 보증금이 확인되지 않아, 인수 0원은 배당모형상 산정치로만 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 도시철도 2호선 수영역 동측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 수영역이 있어 대중교통 여건은 편리합니다.
- 건물. 2018.12.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물로, 승강기·도시가스 개별난방·기계식 주차·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 192.8㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모에 도시형생활주택과 오피스텔 이용이 혼재하며, 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰은 2.5회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문패상 권리 확정. 전입세대확인서·주민등록 전입일·임대차계약서·보증금·실제 점유개시일을 확인해 대항력과 승계 여부를 확정하세요.
- 22명 점유 범위 확인. 대부분 점유부분이 미상이고 천비채는 전부 점유로 기재돼 있습니다. 각 점유자의 실제 사용 호실과 중복 전입 여부를 대조하세요.
- 용도 대조. 사건 표기 다가구주택, 공부상 도시형생활주택(원룸형), 감정평가상 공동주택·오피스텔 이용을 건축물대장과 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무와 임대료 증액기준 문구가 등기돼 있으므로 등록 상태와 매각 후 처리 절차를 확인하세요.
- 근저당 변동. 근저당은 주식회사다온인베스트대부로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 최신 등기부와 배당요구 관계를 대조하세요.
- 배당 외 부담. 당해세·임차인 최우선변제·체납 관리비와 공용부분 부담을 별도로 확인하세요.
- 가격 상한. 직접 비교 실거래가 없는 상태이므로 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 입찰가를 정하지 말고, 동일 용도·면적의 현장 매물과 실제 거래를 확인하세요.
- 사건 진행 확인. 매각기일은 2026.07.14.로 기재돼 있으므로 법원 사건기록에서 현재 진행상태와 매각결과를 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 점유가 먼저”
등기 권리의 뼈대만 보면 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하고, 전입일이 확인된 점유자들은 모두 후순위입니다. 하지만 이 사건을 단순한 인수 0원 물건으로 분류하기에는 문패상의 전입일과 보증금이 미상이고, 실제 점유자가 22명에 이릅니다. 민간임대주택등기와 도시형생활주택·오피스텔 혼합 이용도 함께 확인해야 합니다.
최저가는 59,682,000원까지 내려왔지만 직접 비교 실거래가 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 평균 2.5회 유찰, 매각률 0.0%라는 단지 경매 통계는 낮은 가격이 곧 높은 환금성을 뜻하지 않는다는 신호입니다. 기준근저당 이후 권리는 정리되지만, 문패상과 점유관계는 미완성. 이 물건은 가격을 계산하기 전에 인수 가능성을 먼저 닫아야 합니다.
