부산지방법원 2024타경4020. 센티움시티8차 5층 502호로, 사건상 용도는 다가구주택으로 분류돼 있고 매각물건명세서에는 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 감정평가에서는 공동주택 (도시형생활주택) 및 오피스텔 이용상태로 조사됐습니다. 말소기준은 이영일이 소유권을 취득한 2019.02.19. 같은 날 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권 2,015,000,000원입니다.

등기와 현황조사에 나타난 임차인·점유자 21명의 전입일은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이들의 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않더라도, 제공된 권리관계에서는 낙찰자가 보증금을 승계하는 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많아 소액임차인 최우선변제, 실제 점유 범위, 명도 상대방을 개별 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 확인할 이력은 많다

말소기준권리인 2019.02.19. 근저당권 이후의 경매개시결정, 임차권등기, 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.12.30. 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐지만, 모두 기존 말소기준 근저당권에서 파생된 담보권 변동입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 21명, 모두 후순위 전입

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 21명은 중복 보증기관 신고가 아닌 실제 임차인·점유자 명단입니다. 모두 말소기준일인 2019.02.19. 이후 전입해 대항력 없음으로 분석됩니다. 다만 김해나를 제외하면 보증금이 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격·환금성 — 34.3% 할인만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 61,397,000원으로 감정가 179,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 제공된 조건상 실질취득액도 61,397,000원입니다. 그러나 동일면적에 맞는 실거래와 최근 낙찰사례가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.

유찰이 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 반대로 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 증명되는 것도 아닙니다. 센티움시티8차는 12세대 규모이고 공부상 원룸형이며, 동일면적 실거래 비교가 되지 않아 환금성과 적정가격을 별도로 검증해야 하는 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)

근저당권 미배당 추정액은 1,955,108,146원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 근저당권 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 도시철도 2호선 수영역 동측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 오피스텔 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 수영역이 있어 대중교통 사정은 편리한 지역으로 조사됐습니다.
• 건물. 2018.12.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물입니다. 승강기, 공동현관기, 화재탐지·경보, 도시가스 개별난방 및 기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
• 도로·토지. 남측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 세로장방형 대지 192.8㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·도시지역·가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 원룸형 도시형생활주택으로 동일면적 거래가 확인되지 않고 평균 유찰 횟수도 2.5회입니다. 일반 아파트보다 매수층과 금융조건이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 21명 전입 전수 대조. 각 전입자의 실제 거주 여부, 점유 호실, 임대차계약서, 보증금, 월세, 확정일자 및 배당요구 종결 여부를 확인해야 합니다.
• 소액임차인 검증. 보증금 미상 임차인이 많아 최우선변제 대상이 존재할 수 있습니다. 이는 배당액과 명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.
• 김해나 임차권등기. 보증금 60,000,000원, 계약일·확정일 2023.03.21., 점유개시일 2023.04.10., 주민등록일 2023.04.13. 및 임차권등기일 2025.04.04.을 원문과 대조하고 매각 후 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.11.29. 등기된 임대의무 및 임대료 증액기준 표시의 현재 등록상태와 매각 후 처리 절차를 확인해야 합니다.
• 실거래 없는 가격검증. 감정가 대비 할인율 대신 동일 건물·인근 원룸형 도시형생활주택과 오피스텔의 실제 거래가, 임대료, 공실률을 조사해야 합니다.
• 기계식 주차·관리비. 기계식 주차설비의 이용 가능 여부와 유지비, 체납 관리비 및 공용부분 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 법률상 보증금 승계가 없더라도 다수 점유자를 상대로 한 인도명령, 점유이전금지가처분 및 이사 협의 가능성을 비용에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 세금·관리비 자료를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”

이 사건은 말소기준일보다 빠른 전입자가 없어 매수인 보증금 인수액은 0원입니다. 권리의 큰 줄기는 소멸형입니다. 그러나 실제 임차인·점유자가 21명이고, 김해나를 제외한 보증금과 대부분의 점유 부분이 확인되지 않았으며, 민간임대주택 등기와 다수의 과거 경매 이력까지 존재합니다.

가격도 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 3회 유찰돼 최저가가 61,397,000원까지 내려왔지만, 동일면적 실거래 비교자료가 없고 12세대 원룸형 도시형생활주택이라는 환금성 제약이 있습니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 확인 부담은 매우 큼, 가격 메리트는 미확인. 21명의 계약·점유 관계와 실거래·임대수익을 모두 검증하지 못한다면 낮은 최저가 자체를 투자 근거로 삼기 어렵습니다.