부산지방법원 2024타경4020. 수영역 동측 인근의 센티움시티8차 9층 901호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이고, 감정평가상 건물은 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2019.02.19. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 2,015,000,000원입니다. 현재 최저가는 190,365,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
등기상 전세권·임차권·경매개시결정·압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 현황조사와 문건에 나타난 전입자도 가장 빠른 김현오의 2019.02.26. 전입을 포함해 전원이 말소기준일 이후입니다. 따라서 미배당 임차보증금이 있더라도 제공된 배당 시뮬레이션상 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다. 그러나 점유 인원이 많아 권리 인수와 별개로 명도·점유관계 확인 부담은 큰 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 29, 9층901호 (광안동,센티움시티8차) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 83.131㎡ · 9층 901호 |
| 감정 이용상태 | 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 · 2018.12.12. 사용승인 |
| 소유자 | 이영일 (2019.02.12. 매매, 2019.02.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 190,365,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,649,582,407원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.19. 근저당권 · 채권최고액 2,015,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸형
2019.02.19. 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 김홍일의 전세권 200,000,000원은 2023.06.29. 이미 말소됐고, 홍지혜의 주택임차권 209,000,000원은 2025.07.17. 등기됐으나 말소기준보다 후순위입니다. 2024.12.30.에는 기존 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 21명
현황조사·문건·등기에서 확인되는 실제 임차인은 21명입니다. 별도로 표시된 시보증은 최수빈 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2019.02.19.보다 늦어 대항력은 없으며, 미배당 보증금의 매수인 승계도 없습니다.
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최수빈 | 미상 | 2020.01.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 정양교 | 미상 | 2020.05.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 임광휘 | 미상 | 2020.06.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 임세현 | 미상 | 2022.04.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 공성민 | 미상 | 2022.02.21 | 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 송주영 | 미상 | 2022.12.30 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 한혜련 | 미상 | 2019.09.30 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 장문주 | 미상 | 2022.01.27 | 미상 | 2024.10.02 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 하해인 | 미상 | 2023.02.08 | 미상 | 2024.08.06 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 강소리 | 미상 | 2023.12.15 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김해나 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 최종민 | 미상 | 2023.02.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박성현 | 미상 | 2023.02.03 | 미상 | 2024.08.21 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 구재홍 | 미상 | 2023.01.06 | 미상 | 2024.07.30 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주성훈 | 미상 | 2021.10.22 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 곽보연 | 미상 | 2021.03.02 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 천비채 | 전부 | 2023.08.18 | 미상 | 2024.08.28 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김현오 | 미상 | 2019.02.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김혜림 | 미상 | 2024.05.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 정찬희 | 미상 | 2023.02.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 홍지혜 | 건물 전부 | 2023.07.28 | 209,000,000원 | 2025.07.17 | 없음 | 후순위 | 인수 없음 |
| 시보증 | 최수빈 보증금 승계 | 2023.07.18 | 별도 합산 없음 | 2026.03.24 | 없음 | 승계신고 | 보증기관 승계 |
③ 가격·환금성 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 190,365,000원으로 감정가 555,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 190,365,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래와 최근 낙찰가가 없어, 감정가 대비 하락 폭만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 190,365,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 133,255,499원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 93,278,849원 | 16.81% | 0원 |
| 단지 경매 통계 | 최근 낙찰가 없음 | 평균 2.5회 유찰 | 낙찰률 0.0% |
④ 예상배당표 (매각가 190,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,465,110원 |
| 2. 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,015,000,000원 | 186,899,890원 |
| 3. 전세권 · 김홍일 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,215,000,000원 중 채권자 배당액은 186,899,890원, 미배당액은 2,028,100,110원입니다. 김홍일 전세권은 등기상 2023.06.29. 말소됐고 시뮬레이션상 배당도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으나, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 190,365,000원 | 186,899,890원 | 2,028,100,110원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 133,255,499원 | 130,589,922원 | 2,084,410,078원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 93,278,849원 | 91,199,830원 | 2,123,800,170원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 도시철도 2호선 수영역 동측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·주상용 건물·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 도시철도 2호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.12.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물로, 승강기·공동현관기· 화재탐지 및 경보설비·도시가스 개별난방·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 192.8㎡의 평지·세로장방형입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하에 해당하며, 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 정보상 12세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 0.0%이며 최근 낙찰가가 없어 가격 검증과 재매각 계획을 보수적으로 세울 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현황조사상 실제 임차인 21명이 확인되지만 점유 부분이 미상인 사람이 많습니다. 901호의 현재 거주자와 퇴거 협의 상대방을 현장에서 특정해야 합니다.
- 홍지혜 임차권 확인. 임차보증금 209,000,000원, 계약일 2023.07.10., 주민등록·점유개시일 2023.07.28., 확정일 2023.07.11.의 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 주의. 시보증 신고는 최수빈 보증금의 대위·승계로 별도 임차인이나 별도 보증금이 아닙니다. 임차인 수와 보증금 계산에 중복 반영해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.29. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최저가 190,365,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 매매와 임대 사례를 직접 대조해야 합니다.
- 기계식 주차·관리비. 기계식 주차설비의 이용 조건과 공용부분 관리비 체납 여부를 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 문건을 직접 확인하고, 변경된 권리관계가 없는지 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격과 명도는 보류
이 물건의 권리 구조는 말소기준 이후의 전입자와 후순위 권리가 매각으로 정리되는 인수 0원형입니다. 홍지혜의 209,000,000원 임차권과 다수의 미상 보증금이 배당받지 못하더라도 대항력이 없어 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 보증기관 승계 신고도 최수빈 보증금과 중복되는 별도 신고입니다.
문제는 가격과 점유입니다. 감정가 555,000,000원이 3회 유찰돼 최저가가 190,365,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래와 최근 낙찰가가 없어 시세보다 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다. 실제 임차인이 21명이고 점유 부분과 보증금이 확인되지 않은 사람이 많아 명도 과정도 단순하지 않습니다. 결론은 권리 인수는 합격, 가격 판단과 점유 정리는 보수적으로 검토입니다.
