부산지방법원 2024타경4020. 광안동 센티움시티8차 4층 402호입니다. 사건상 용도는 다가구주택으로 표시되지만, 매각물건명세서에는 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있고 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔입니다. 물건의 권리 기준일은 2019.02.19. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 2,015,000,000원입니다.

조사된 전입자 21명은 모두 말소기준일보다 늦게 전입했습니다. 가장 빠른 전입도 김현오의 2019.02.26.으로 기준일 이후입니다. 따라서 장문주의 임차보증금 60,000,000원을 포함해 현재 확인된 임차관계는 모두 대항력 없는 후순위 구조이며, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 부족액이 매수인에게 승계되는 형태는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 등기 이력은 복잡

2019.02.19. 설정된 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 장문주의 주택임차권, 현재 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 장문주는 임대차계약일과 확정일자가 2022.01.11., 점유개시는 2022.01.26., 주민등록은 2022.01.27.로 모두 말소기준보다 늦습니다. 임차보증금은 60,000,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.

과거에는 2019.03.25. 이영애의 강제경매가 개시됐다가 2019.04.05. 취하됐고, 2019.10.21. 오은희의 강제경매와 2019.10.23. 진현수의 강제경매도 각각 2019.10.24.와 2019.10.29. 취하됐습니다. 현재 경매는 2024.07.08. 개시된 임의경매입니다. 이후 2024.12.30. 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전되고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 채권최고액 2,015,000,000원의 근질권이 설정됐습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 21명, 대항력은 모두 없음

보증기관의 대위변제 또는 승계 중복신고는 없어 실제 임차인 집계는 21명입니다. 이 중 배당요구가 확인되는 인원은 12명입니다. 장문주만 보증금 60,000,000원과 확정일자 2022.01.11.이 확인되고, 나머지 20명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 다만 전입일은 전원 2019.02.19. 이후이므로 대항력은 없습니다.

③ 가격 검토 — 감정가 34%여도 ‘싸다’고 단정 금지

현재 최저가는 61,054,000원으로 감정가 178,000,000원의 34%입니다. 하지만 센티움시티8차의 비교 대상 면적 17.821㎡는 동일 면적 실거래가 매칭되지 않았고, 확인된 최근 낙찰금액과 낙찰일도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

단지 정보상 총 12세대, 2018.12.12. 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 0.0%입니다. 본건은 이미 3회 유찰돼 평균 유찰 횟수를 넘어섰습니다. 이는 가격 매력의 증명이라기보다 시장성과 환금성을 별도로 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,054,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,498,972원을 제외한 59,555,028원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 1,955,444,972원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도시철도 2호선 수영역 동측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·주상용 건물·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 수영역이 있어 대중교통 사정은 편리한 지역입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물로 위생·급배수, 공동현관기, 승강기, 화재탐지·경보, 소화기, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 192.8㎡, 지목 대, 준주거지역이며 공시지가는 2,640,000원/㎡입니다. 도시지역과 가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 매칭과 최근 낙찰사례가 확인되지 않고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.5회·낙찰률 0.0%여서 재매각 가능성과 적정가격을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 전수 확인. 임차인·점유자 21명의 현재 거주 여부와 실제 점유 호실, 퇴거 여부를 현장과 전입세대 확인서로 대조해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 20명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 대상 여부와 실제 배당순위는 임대차계약서 및 배당요구서로 확인해야 합니다.
• 장문주 임차권. 임차보증금 60,000,000원, 확정일자 2022.01.11., 전입 2022.01.27.의 후순위 임차권입니다. 말소 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로 매각 후 효력과 임대사업자 지위 문제를 확인해야 합니다.
• 권리변동 확인. 근저당권이 주식회사다온인베스트대부로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사에 근질권이 설정됐습니다. 채권계산서와 배당관계의 최신 상태를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 34%여도 동일 면적 실거래가 확인되지 않습니다. 현장 임대료, 인근 도시형생활주택·오피스텔 거래와 수익률을 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 전입세대 확인서와 현장 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 간단한 물건”

이 물건은 말소기준권리보다 앞선 임차인이 없어 매수인 인수 0원이라는 결론은 분명합니다. 장문주의 보증금 60,000,000원도 후순위이고, 나머지 전입자 역시 모두 기준일 이후입니다. 권리상 실질취득 기준은 현재 최저가와 같은 61,054,000원입니다.

그러나 조사된 실제 임차인·점유자가 21명이고 20명의 보증금이 미상이며, 점유부분도 대부분 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기와 근저당권 이전·근질권 설정까지 있어 서류와 현장을 맞춰보는 작업은 단순하지 않습니다. 동일 면적 실거래가 없어 감정가 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 안전, 점유·가격 판단은 보류. 입찰 여부는 21명의 실제 점유관계와 시세를 확인한 뒤 결정해야 합니다.