부산지방법원 2024타경4020. 부산 수영구 광안동 ‘센티움시티8차’ 7층 702호, 전용 21.42㎡의 공부상 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2019년 2월 19일 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권 2,015,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보로 설정됐고, 2024년 12월 30일 주식회사다온인베스트대부로 이전된 뒤 제이비우리캐피탈주식회사에 근질권이 설정됐습니다.
현재 최저매각가는 48,020,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 실거래 비교 자료가 확인되지 않고 단지 규모도 12세대에 불과합니다. 여기에 현황조사와 문건접수에서 확인되는 임차관계가 21명에 달합니다. 법률상 대항력은 모두 부정되더라도, 실제 점유자·점유 부분·퇴거 협의가 정리되지 않으면 낮은 최저가는 곧바로 투자 메리트가 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로666번길 29, 7층 702호 (광안동, 센티움시티8차) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 21.42㎡ · 9층 건물 중 7층 |
| 공부상 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) 및 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 이영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 48,020,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 1,649,582,407원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.19. 근저당권 · 채권최고액 2,015,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 확인할 등기는 남는다
말소기준은 2019년 2월 19일 근저당권입니다. 현재 경매개시결정, 천비채의 주택임차권, 국가 압류는 모두 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 천비채의 임차보증금은 70,000,000원이지만 전입일 2023년 8월 18일과 확정일자 2023년 8월 17일이 모두 기준권리보다 늦어 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차관계 21명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 21명은 모두 실제 임차관계 신고자입니다. 전입일은 전부 말소기준일인 2019년 2월 19일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 천비채 외 20명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 부분도 미상이므로, 법률상 인수와 별개로 실제 점유 상태와 명도 대상을 반드시 재확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최수빈 | 2020.01.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정양교 | 2020.05.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임광휘 | 2020.06.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임세현 | 2022.04.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공성민 | 2022.02.21 | 미상 | 2024.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송주영 | 2022.12.30 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한혜련 | 2019.09.30 | 미상 | 2024.08.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장문주 | 2022.01.27 | 미상 | 2024.10.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하해인 | 2023.02.08 | 미상 | 2024.08.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강소리 | 2023.12.15 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해나 | 2023.04.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종민 | 2023.02.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성현 | 2023.02.03 | 미상 | 2024.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구재홍 | 2023.01.06 | 미상 | 2024.07.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주성훈 | 2021.10.22 | 미상 | 2024.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽보연 | 2021.03.02 | 미상 | 2024.12.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현오 | 2019.02.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜림 | 2024.05.31 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정찬희 | 2023.02.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍지혜 | 2023.07.28 | 미상 | 2024.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천비채 | 2023.08.18 | 70,000,000원 | 2024.10.07 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 시세 할인율은 아니다
현재 최저가는 48,020,000원으로 감정가 140,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 33,614,000원, 그다음 회차는 23,529,800원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 센티움시티8차의 확인된 최근 실거래가와 최근 낙찰가는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,264,360원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 2,015,000,000원 | 46,755,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 말소기준 근저당 배당에 투입되고, 근저당 미배당액은 1,968,244,360원입니다. 천비채의 후순위 임차권에는 배당 재원이 남지 않지만 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 도시철도 2호선 수영역 동측 인근으로, 소규모 공동주택·단독주택·주상용 건물·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류소와 수영역이 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 2018.12.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물로, 승강기·공동현관기·화재탐지설비·도시가스 개별난방·기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 세로장방형입니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역 52m 이하에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 전용 21.42㎡의 소형 오피스텔이지만 단지 규모가 12세대이고, 최근 실거래·낙찰가가 확인되지 않아 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 현황 재조사. 21명의 전입·배당요구자 가운데 실제 702호 점유자, 전출자, 주소만 남은 사람을 구분하세요.
- 보증금·계약서 확인. 천비채 외 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 제출된 임대차계약서를 대조하세요.
- 민간임대주택 등록. 현재 등록 상태, 등록 말소 여부, 임대의무와 특별매각조건을 관할기관 및 원본 서류에서 확인하세요.
- 명도비용 반영. 법률상 보증금 승계가 없어도 다수 점유자를 상대로 한 협의·송달·집행 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 시세 원본 조사. 실거래 자료가 없어 최저가의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 소형 오피스텔의 실제 매매가와 임대료를 별도로 확인하세요.
- 관리비·기계식 주차. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차설비의 이용 가능 여부·유지비를 관리주체에 확인하세요.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제·집행비용과 근저당 실제 채권액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 배당요구종기 관련 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 물건은 등기 순위만 보면 결론이 분명합니다. 2019년 2월 19일 근저당권이 말소기준이고, 21명의 전입일과 천비채의 임차권등기는 모두 그보다 늦습니다. 따라서 보증금 70,000,000원을 포함해 매수인이 승계할 금전은 0원으로 분석됩니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 21명의 임차관계와 불명확한 점유 부분, 민간임대주택등기, 3회 유찰, 실거래 부재, 12세대 소규모라는 조건은 명도와 환금성의 불확실성을 크게 높입니다. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내리기 어렵습니다. 금전 권리는 조건부 통과, 점유·가격·환금성은 보류. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 실제 점유자를 얼마나 정확히 확인하고 출구가격을 얼마나 보수적으로 정하느냐입니다.
