부산지방법원 2024타경112099. 부산 수영구 광안동 센텀디아이리더스 2층 201호로, 감정 이용상태는 공동주택(아파트·도시형생활주택·원룸형주택)입니다. 전용면적은 17.8864㎡이고, 2019.02.01 준공된 28세대 건물입니다. 현재 최저가는 감정가 120,000,000원에서 두 차례 유찰된 58,800,000원입니다.
권리의 기준점은 2019.02.22 접수된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 조사된 점유·임차 관계의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 전부 받지 못하더라도 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아니며, 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 “인수 0원”과 “절차가 단순하다”는 같은 말이 아닙니다. 201호로 직접 특정된 허남 외에도 미상 부분과 202호 일부·303호 등으로 기재된 관계인이 함께 조사돼 있습니다. 실제 목적물의 점유자, 출입 구조와 인도 범위는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 또한 예상배당상 신청채권자 사상신용협동조합의 배당액은 0원이어서 무잉여 여부와 경매 계속 상태를 입찰 전에 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로680번길 6, 2층 201호 (광안동, 센텀디아이리더스) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트·도시형생활주택·원룸형주택) · 전용 17.8864㎡ · 15층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 태대일 (2019.08.07 매매, 2019.09.05 소유권이전 · 거래가액 129,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 483,582,088원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 민간임대주택 등기 | 2019.08.16 민간임대주택 등록 · 2022.12.08 등기 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준권리는 2019.02.22 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 5,760,000,000원이며 공동담보목록 제2019-66호가 기재돼 있습니다. 이후의 사상신용협동조합 근저당권, 임의경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류와 해운대구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 모두 말소기준 이후
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 임차·점유 주체는 9명·주체입니다. 모든 전입일이 2019.02.22 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 미상인 관계인이 여럿이고, 201호 외의 호수 또는 점유 부분 미상 표기가 함께 존재하므로 실제 목적물의 점유 범위를 현장에서 특정해야 합니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오정하 미상 · 주거 | 2020.01.30 | 2023.10.25 | 미상 | 2025.01.13 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 허남 201호 · 오피스텔 | 2020.10.16 | 2023.10.21 | 5,000,000원 / 400,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정필문 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김성길 202호 일부 · 오피스텔 | 2021.11.18 | 미상 | 300,000원 / 50,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송유정 미상 | 2024.07.24 | 미상 | 미상 | 2025.01.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (유)별마루 303호 · 오피스텔 | 2022.02.07 | 미상 | 300,000원 / 50,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조승현 미상 | 2024.07.23 | 미상 | 미상 | 2025.01.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장태양 미상 | 2023.08.04 | 미상 | 미상 | 2024.12.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정미래 미상 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래의 70%, 표본은 1건
센텀디아이리더스 전용 17.89㎡의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2025.11, 10층이 84,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균·전체 평균·최신 거래가 모두 84,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 17.89㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.89㎡ | 1건 | 84,000,000원 |
현재 최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가의 70.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준도 58,800,000원이며, 단순 금액 비교에서는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 표본이 1건뿐이고 대상 호실은 2층, 비교 거래는 10층이므로 층·상태 차이를 반영하지 않은 채 84,000,000원을 확정 시세로 보는 것은 경계해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 2. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 5,760,000,000원 | 57,341,600원 |
| 3. 근저당 · 사상신용협동조합 | 758,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 26,291,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,544,291,655원 중 예상 채권자 배당은 57,341,600원이며, 미배당액은 6,486,950,055원입니다. 선순위 근저당이 집행비용을 제외한 매각대금을 모두 흡수해 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 6,486,950,055원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 6,504,272,535원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 6,516,398,271원 | 0원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 선순위 채권의 미배당액은 증가하고 신청채권자 배당은 계속 0원으로 유지됩니다. 이 사건은 낙찰가격보다 먼저 경매 절차가 실제로 계속되는지를 확인해야 하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영교차로 남측 인근 노선상가지대에 위치하며, 주변에 상업용 부동산·병의원·금융기관·업무시설·위락시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 환승역인 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물로, 승강기·주차타워·공동현관기·천정매립형 냉난방·도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적은 462.1㎡, 공시지가는 8,818,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으며, 임대사항은 미상입니다.
- 환금성. 28세대 소규모 건물이고 대상 전용면적은 17.8864㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이므로 매도 시 가격 검증과 수요층 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경매 계속 여부. 신청채권자 예상배당이 모든 시나리오에서 0원입니다. 무잉여 판단과 사건 진행 상태를 법원 기록으로 확인하세요.
- 선순위 공동담보. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2019-66호입니다. 실제 잔존채권과 다른 공동담보의 배당 관계를 확인하세요.
- 201호 점유 확인. 허남은 201호로 특정돼 있으나 다른 관계인들은 점유 부분이 미상이거나 202호 일부·303호로 기재돼 있습니다. 현장과 호실별 출입 구조를 대조하세요.
- 보증금·최우선변제. 대항력 있는 선순위 임차인은 없지만 보증금 미상 관계인이 여럿이고 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기의 매각 후 처리 여부를 원문 서류로 확인하세요.
- 시세 표본. 최근 거래 84,000,000원은 1건 표본이며 10층 거래입니다. 대상 2층의 상태·수익성과 직접 비교해 응찰가를 정하세요.
- 관리비·시설. 미납 관리비와 주차타워·냉난방설비의 사용 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역과 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 절차를 확인할 물건
현재 최저가 58,800,000원은 최근 거래 84,000,000원의 70.0%이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 두 차례 유찰을 거치며 가격 여유가 생긴 물건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래는 1건뿐이고, 대상은 전용 17.8864㎡의 소형 공동주택입니다.
더 큰 쟁점은 배당입니다. 선순위 공동담보 근저당이 매각대금을 모두 흡수해 신청채권자의 예상배당이 0원이고, 추가 유찰 시나리오에서도 같은 결과가 이어집니다. 여기에 201호 외 다른 호수와 미상 부분의 점유 관계도 함께 조사돼 있습니다. 결론은 금전 인수는 0원, 가격은 최근 거래보다 낮지만, 경매 계속 여부와 실제 점유관계 확인 전에는 안전한 입찰로 보기 어렵다입니다.
