58,800,000원
부산지방법원 2024타경112099. 부산 수영구 광안동 센텀디아이리더스 5층 501호, 전용면적 17.8864㎡의 공동주택입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트·도시형생활주택·원룸형주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물입니다. 소유자 태대일은 2019.09.05. 거래가 132,840,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 출발점은 소유자 취득보다 앞선 2019.02.22. 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액이 5,760,000,000원이고 공동담보목록이 붙어 있는 대형 공동담보 근저당으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 사상신용협동조합 근저당, 가압류, 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로680번길 6, 5층 501호 (광안동, 센텀디아이리더스) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트·도시형생활주택·원룸형주택) · 전용 17.8864㎡ · 15층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 태대일 (2019.09.05. 거래가 132,840,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 483,582,088원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.22. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 단지규모 / 사용승인 | 28세대 / 2019.02.01. |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 선순위 공동담보가 크다
말소기준권리는 소유권이 태대일에게 이전되기 전인 2019.02.22. 설정됐습니다. 2019.07.17. 일부포기 등기가 있으나, 본건의 말소기준과 배당순위는 을구 1번 근저당을 선순위로 산정하고 있습니다. 후순위 사상신용협동조합 근저당은 2024.03.19. 채권최고액이 574,800,000원으로 변경됐고, 2025.02.28. 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전된 뒤 질권 설정이 이어졌습니다.
② 점유·임차 관계 — 모두 말소기준 이후
조사된 점유·임차 관계는 9건입니다. 전입일은 모두 2019.02.22. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 호수가 명시된 항목에는 201호·202호·303호가 포함돼 있고, 일부는 점유 부분이 미상입니다. 501호 주소와 직접 연결되는 등기는 조승현의 주택임차권등기이며, 이 임차권도 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오정하 | 미상 | 2020.01.30. | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 허남 | 201호 | 2020.10.16. | 5,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정필문 | 미상 | 2024.07.02. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성길 | 202호 일부 | 2021.11.18. | 300,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송유정 | 미상 | 2024.07.24. | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| (유)별마루 | 303호 | 2022.02.07. | 300,000원 / 50,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장태양 | 미상 | 2023.08.04. | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 정미래 | 미상 | 2021.05.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승현 | 건물 전부 | 2024.07.23. | 20,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 70%
센텀디아이리더스는 28세대, 2019.02.01. 준공된 소규모 건물입니다. 본건과 면적이 일치하는 전용 17.89㎡의 최근 12개월 확인 거래는 2025.11. 10층 84,000,000원 1건입니다.
| 구분 | 시점 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2025.11. | 17.89㎡ | 10층 | 84,000,000원 |
| 감정가 | 감정 기준 | 17.8864㎡ | 5층 | 120,000,000원 |
| 실질취득 | 현재 회차 | 17.8864㎡ | 5층 | 58,800,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 58,800,000원입니다. 이는 최근 거래 84,000,000원의 70.0%로, 금액 차이는 25,200,000원입니다. 감정가 120,000,000원은 최근 거래보다 36,000,000원 높았지만, 두 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 5,760,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 근저당 · 사상신용협동조합 | 758,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 26,291,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 합계는 6,544,291,655원이고 예상 배당액은 57,341,600원, 미배당액은 6,486,950,055원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영교차로 남측 인근 노선상가지대에 위치하며, 주변에는 상업용 부동산, 병·의원, 금융기관, 업무시설과 위락시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 환승역인 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기, 공동현관기, 주차타워, 천정매립형 냉·난방설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구에 속하며 토지면적은 462.1㎡, 공시지가는 8,818,000원/㎡입니다. 서측 광대로와 북측 소로에 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 28세대의 소규모 건물이고 본건 면적은 17.8864㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건이어서 매도 시 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유 확인. 현황조사에 201호·202호·303호와 점유 부분 미상 신고가 함께 확인됩니다. 501호 현관·우편함·관리주체·전입세대를 직접 대조해야 합니다.
- 조승현 임차권등기 확인. 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 계약일 2024.07.10., 전입·점유·확정일자 2024.07.23.입니다. 대항력은 없지만 실제 퇴거 여부와 열쇠 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 선순위 공동담보 확인. 채권최고액 5,760,000,000원의 공동담보 근저당과 2019.07.17. 일부포기 등기의 범위, 공동담보목록을 대조해야 합니다.
- 신청채권자 무배당 구조 확인. 현재 회차뿐 아니라 3회 유찰 시 41,160,000원, 4회 유찰 시 28,812,000원에서도 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
- 민간임대주택 부기등기. 2022.12.09. 민간임대주택 등록 부기등기가 있으므로 등록말소와 임대의무 처리 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 거래는 84,000,000원 1건입니다. 층·내부 상태·주차타워·관리비를 반영해 58,800,000원 외에 취득 부대비용과 수리비를 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 공동담보목록과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 단순한 물건은 아니다”
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 인수형 경매가 아닙니다. 말소기준권리가 2019.02.22.로 빠르고, 모든 확인 전입과 조승현의 임차권등기가 그보다 늦어 실질취득액은 최저가와 같은 58,800,000원입니다. 최근 확인 거래 84,000,000원과 비교하면 70.0% 수준이므로 가격상 여지는 분명합니다.
그러나 최근 실거래가 1건뿐이고, 여러 호수와 점유 부분 미상의 신고가 함께 확인되며, 선순위 공동담보 근저당이 매각대금을 전부 흡수합니다. 신청채권자의 예상배당도 0원입니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮고 가격은 낮아졌지만, 점유·공동담보·절차 확인이 끝나야 입찰 가능한 물건”입니다. 권리만 보고 즉시 응찰하기보다 501호의 실제 점유와 경매절차의 안정성을 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
