부산지방법원 2024타경112099. 부산 수영구 광안동 센텀디아이리더스 3층 303호입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 감정가는 110,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 53,900,000원으로 감정가의 49%입니다. 권리분석의 기준은 2019.02.22. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권이며, 이후 전입한 점유자와 후순위 권리는 매수인에게 보증금 채무로 승계되지 않는 구조입니다.

가격만 보면 최근 거래 84,000,000원보다 낮지만, 같은 단지 실거래 표본은 1건입니다. 따라서 64.2%라는 수치만으로 환금성과 적정가를 단정하기보다는 303호의 실제 용도·내부 상태·점유자, 민간임대주택등기 처리 여부까지 대조해야 합니다. 권리상 인수는 없지만 현황조사 난도는 낮지 않은 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 0원

말소기준은 2019.02.22. 접수된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 조사된 전입일은 가장 빠른 오정하의 2020.01.30.부터 송유정의 2024.07.24.까지로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 이에 따라 조사된 점유자들의 대항력은 없으며, 송유정의 20,000,000원 임차권등기도 후순위로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매수인이 임차보증금을 법정 승계하는 금액은 0원입니다.

② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

보증기관 대위·승계로 중복된 항목은 없으며, 조사·신고된 명의는 9명입니다. 다만 허남은 201호, 김성길은 202호 일부로 기재돼 본건 303호와 호수가 다릅니다. 반면 (유)별마루는 303호, 송유정은 건물 전부로 기재되어 있어 실제 303호의 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.

배당요구는 장태양이 2024.12.20., 조승현이 2025.01.02., 오정하가 2025.01.13., 송유정이 2025.02.10. 접수한 것으로 조사됩니다. 배당요구 여부와 우선변제권 성립은 별개의 문제이며, 확정일자와 실제 점유 범위가 불명확한 명의는 매각물건명세서와 배당요구서 원본을 확인해야 합니다. 다만 모두 말소기준일 이후 전입이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 표본은 1건

센텀디아이리더스의 면적 매칭 최근 거래는 2025.11. 거래 1건입니다. 전용 17.89㎡, 10층이 84,000,000원에 거래됐으며 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 84,000,000원입니다.

현재 최저가 53,900,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 84,000,000원의 64.2%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득 기준도 53,900,000원으로 동일합니다. 따라서 제공된 거래와 비교하면 가격 메리트가 존재합니다. 다만 실거래가 1건뿐이어서 층·향·내부 상태에 따른 차이를 검증할 표본이 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권·가압류·소유자에게는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 총 미배당액은 6,491,761,855원이며, 신청채권자 청구액 483,582,088원도 현재 시나리오에서는 배당 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으나 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수영교차로 남측 인근 노선상가지대로 각종 상업용 부동산, 병·의원, 금융기관, 업무시설, 위락시설이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 환승역인 수영역이 소재합니다.
• 용도. 매각물건명세서 비고는 오피스텔이며, 건물은 공동주택·근린생활시설·업무시설 부지로 이용 중입니다. 등기에는 민간임대주택등기도 존재합니다.
• 설비. 위생·급탕·급배수·옥내소화전·화재경보기·승강기·공동현관기·주차타워·천정매립형 냉난방·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 462.1㎡, 공시지가는 8,818,000원/㎡입니다. 서측 광대로와 북측 소로에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 28세대 규모이고 최근 거래가 1건뿐이어서 가격 산정 시 거래 표본 부족을 감안해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 을구 1번 근저당권의 2019.08.29. 일부포기 범위와 공동담보목록을 등기부 원본에서 대조하세요.
• 303호 실제 점유자 확인. (유)별마루 사용 여부, 송유정 임차권의 실제 점유 범위, 점유 부분 미상 명의의 본건 관련성을 현장에서 확인하세요.
• 임차권·배당서류 확인. 송유정의 임차권등기명령과 오정하·조승현·장태양의 배당요구서, 확정일자와 계약서를 직접 대조하세요.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 매각물건명세서 비고는 오피스텔이며 민간임대주택등기도 존재합니다. 건축물대장과 실제 사용 형태를 확인하세요.
• 실거래 표본 한계. 최근 거래 84,000,000원은 1건뿐입니다. 층·향·내부 상태와 임대수익을 별도로 확인해 응찰 상한을 정하세요.
• 관리비·주차 확인. 관리비 체납 여부와 주차타워 이용 조건을 관리주체에 확인하세요.
• 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 원본을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 매력, 현황은 확인”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준일보다 앞선 전입자가 없고 송유정의 임차권등기도 후순위이므로, 매수인이 보증금을 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저가 53,900,000원은 최근 거래 84,000,000원의 64.2%로 가격상 여지도 있습니다.

그러나 303호 사용 법인, 건물 전부 임차권자, 점유 부분이 확인되지 않은 여러 명의 명의가 함께 조사됐고 실거래 표본도 1건뿐입니다. 여기에 을구 1번 근저당권의 일부포기 기재와 민간임대주택등기까지 있어 원본 확인 없이 단순 안전형으로 접근하기는 어렵습니다. 권리 인수는 0원이지만, 낙찰 후 점유 인도와 실제 가치 확인은 별도의 과제입니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 가격보다 303호의 실제 점유·용도·임대수익을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.