부산지방법원 2024타경112099. 수영교차로 남측 상가지대에 있는 센텀디아이리더스 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 대상 면적은 19.5258㎡이고, 건물은 2019년 2월 준공된 28세대 규모입니다.
권리의 출발점은 현재 소유자 태대일의 취득보다 앞선 2019.02.22. 대형기선저인망수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 소유권 이전, 사상신용협동조합 근저당, 경매개시결정과 부산신용보증재단 가압류가 이어졌으며, 말소기준권리 이후의 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112099 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로680번길 6, 2층 202호 (광안동, 센텀디아이리더스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 · 대상 면적 19.5258㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 · 2019.02.01 준공 · 28세대 |
| 소유자 | 태대일 (2019.09.05. 거래가 125,820,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 483,582,088원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.02.22. 을구 1번 근저당권입니다. 태대일의 소유권 취득일인 2019.09.05.보다도 앞서며, 채무자는 김덕만, 근저당권자는 대형기선저인망수산업협동조합, 채권최고액은 5,760,000,000원입니다. 공동담보가 설정된 대규모 선순위 채권이어서 현재 최저가 53,900,000원에서는 매각대금 대부분이 이 권리에 배당됩니다.
사상신용협동조합의 2019.09.05. 근저당은 채권최고액 758,000,000원으로 설정됐다가 2024.03.19. 574,800,000원으로 변경됐고, 2025.02.28. 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전된 뒤 냉동냉장수산업협동조합·박정규·박찬성의 질권이 설정됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 명도 대상 특정이 핵심
현황조사와 매각물건명세서 등에 확인된 실제 임차인·점유자는 9명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 이른 전입일도 2020.01.30.으로 말소기준일 2019.02.22.보다 늦어 모두 대항력 없음으로 판단됩니다. 따라서 보증금이 확인되지 않은 점유자도 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
| 점유자 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오정하 | 미상 | 2020.01.30 | 미상 | 2025.01.13 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 허남 | 201호 / 오피스텔 | 2020.10.16 | 5,000,000원 / 400,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정미래 | 미상 | 2021.05.27 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김성길 | 202호 일부 / 오피스텔 | 2021.11.18 | 300,000원 / 50,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| (유)별마루 | 303호 / 오피스텔 | 2022.02.07 | 300,000원 / 50,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 장태양 | 미상 | 2023.08.04 | 미상 | 2024.12.20 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정필문 | 미상 / 주거 | 2024.07.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조승현 | 미상 | 2024.07.23 | 미상 | 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 송유정 | 미상 | 2024.07.24 | 미상 | 2025.01.21 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 거래 표본은 1건
센텀디아이리더스의 대상 면적은 19.5258㎡이고, 확인된 최근 거래는 2025년 11월 전용 17.89㎡·10층의 84,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 84,000,000원인 이유도 거래 표본이 한 건이기 때문입니다.
| 구분 | 거래월 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2025.11 | 17.89㎡ | 10층 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | — | 84,000,000원 |
| 경매 실질취득 | 현재 회차 | 19.5258㎡ | 2층 | 53,900,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액 53,900,000원은 최근 12개월 평균 84,000,000원의 64.2%로, 금액 차이는 30,100,000원입니다. 감정가 110,000,000원과 비교하면 두 차례 유찰로 가격이 크게 낮아진 상태입니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고, 실거래 호실은 10층·17.89㎡인 반면 대상은 2층·19.5258㎡이므로 64.2%라는 수치만으로 곧바로 저평가를 확정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,370,200원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 5,760,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 근저당 · 사상신용협동조합 | 758,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 26,291,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 52,529,800원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당·가압류·소유자 배당은 0원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 483,582,088원이지만 현재 시나리오상 신청채권자 배당도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 6,491,761,855원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 6,507,640,795원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 6,518,756,053원 | 0원 |
선순위 공동담보 근저당 채권액이 매각가보다 압도적으로 크기 때문에 어느 시나리오에서도 채권 미배당이 발생합니다. 그러나 미배당 담보권은 매각으로 소멸하고, 대항력 있는 임차인도 없어 채권자의 미회수액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 수영구 광안동 수영교차로 남측 인근의 노선상가지대입니다. 주변에는 상업용 부동산, 병·의원, 금융기관, 업무시설과 위락시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 환승역인 수영역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 용도. 매각물건명세서에는 오피스텔로 기재돼 있으며, 건물은 공동주택·근린생활시설· 업무시설이 함께 있는 복합 건물입니다.
- 설비. 위생·급탕·급배수, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기, 공동현관기, 주차타워, 천장매립형 냉·난방과 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방형 토지로 서측 광대로와 북측 소로에 접합니다. 토지면적은 462.1㎡, 공시지가는 8,818,000원/㎡입니다.
- 규제·하자. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 수영역 접근성은 장점이지만 28세대 소규모 건물이고, 최근 실거래가 1건에 불과해 매도 시 가격 검증과 매수자 탐색에 시간이 필요할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유자 특정. 조사 문서에 201호·202호 일부·303호·미상 표시가 혼재합니다. 현장 방문과 관리주체 확인으로 202호 점유자, 출입 가능 여부와 인도 대상을 확정하세요.
- 보증금·사업자등록 확인. 대항력 승계는 없지만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 대조해 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 등기의 말소 처리와 현재 임대사업자 등록상태를 관할 기관 및 원문 서류에서 확인하세요.
- 공동담보 범위 확인. 선순위 근저당 채권최고액이 5,760,000,000원이고 공동담보목록이 있습니다. 공동담보 물건의 매각 진행과 배당 관계를 등기부 원문에서 대조하세요.
- 시세 표본 한계. 실질취득은 최근 실거래의 64.2%지만 비교 거래는 1건입니다. 같은 건물의 임대료, 공실률, 층별 매물과 인근 소형 오피스텔 매매가를 함께 확인하세요.
- 관리비·주차타워. 공용부분 체납관리비와 주차타워 이용 조건·유지비를 관리주체에 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 2회 유찰 물건인 만큼 누수·냉난방·급배수·창호·내부 마감 상태를 확인하고 수리비를 응찰가에서 차감하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인이 승부처
이 사건의 권리 구조는 숫자에 비해 단순합니다. 2019.02.22. 선순위 공동담보 근저당이 말소기준이고, 점유자 9명은 모두 이후 전입이어서 대항력과 보증금 승계가 없습니다. 따라서 실질취득액은 최저가와 같은 53,900,000원입니다.
가격도 최근 12개월 실거래 84,000,000원의 64.2%로 외형상 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 비교는 거래 1건에 근거하고, 대상은 28세대 소규모 오피스텔입니다. 더 중요한 문제는 조사된 점유 부분이 여러 호실과 미상으로 섞여 있다는 점입니다. 권리는 인수 0원, 가격은 할인 구간, 실행 리스크는 점유·명도와 낮은 시세 표본. 202호의 실제 점유자와 내부 상태가 확인될 때 비로소 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다.
