부산지방법원 2024타경112099. 수영역 인근 센텀디아이리더스 6층 604호로, 사건상 용도는 근린시설이고 매각물건명세서에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 감정가 117,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 57,330,000원입니다. 등기상 소유자는 태대일이며, 2019.09.05. 거래가 126,360,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 출발점은 2019.02.22. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리 이후 사상신용협동조합 근저당권, 가압류, 경매개시결정, 정미래의 주택임차권등기가 이어집니다. 점유·임차 신고자 중 가장 빠른 전입일도 2020.01.30.으로 말소기준일보다 늦어, 신고된 임차관계에서 매수인에게 승계될 보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로680번길 6, 6층 604호 (광안동, 센텀디아이리더스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 매각물건명세서상 오피스텔 · 시세 조회 기준면적 19.9288㎡ |
| 소유자 | 태대일 (2019.09.05. 소유권이전, 거래가 126,360,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 483,582,088원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 15층 건물 · 센텀디아이리더스 28세대 · 2019.02.01. 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매수인 인수 0원
등기에는 대형기선저인망수산업협동조합의 을구 1번 근저당권과 2019.07.02. 일부포기에 따른 말소기재가 함께 존재합니다. 말소기준 판정은 2019.02.22. 근저당권을 기준으로 하고 있으며, 이후 2019.09.05. 사상신용협동조합 근저당권도 설정됐습니다. 어느 날짜를 기준으로 보더라도 가장 빠른 전입일인 2020.01.30.보다 앞서므로, 현재 확인된 점유·임차 신고자들은 모두 대항력이 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 신고 9건, 대항력 있는 임차인 없음
점유·임차 신고는 총 9건이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 정미래는 604호 주소로 건물 전부에 관한 임차권등기를 마쳤고, 나머지 신고에는 다른 호수 또는 점유부분 미상이 포함돼 있습니다. 모든 전입일이 말소기준일 이후여서 매수인에게 보증금이 승계되지는 않습니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오정하 | 미상 | 미상 | 2020.01.30 | 2025.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허남 | 201호 · 오피스텔 | 5,000,000원 / 월 400,000원 | 2020.10.16 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정필문 | 미상 | 미상 | 2024.07.02 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성길 | 202호 일부 · 오피스텔 | 300,000원 / 월 50,000원 | 2021.11.18 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송유정 | 미상 | 미상 | 2024.07.24 | 2025.01.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (유)별마루 | 303호 · 오피스텔 | 300,000원 / 월 50,000원 | 2022.02.07 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조승현 | 미상 | 미상 | 2024.07.23 | 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장태양 | 미상 | 미상 | 2023.08.04 | 2024.12.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미래 | 건물 전부 · 주거용 임차권등기 | 84,000,000원(1차) 88,200,000원(2차) | 2021.05.27 | 2025.03.26 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 비교표본이 정확히 일치하지 않는다
센텀디아이리더스의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 163,600,000원이지만, 2021년의 197,000,000원·225,000,000원 거래와 2022년의 157,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.02㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 17.89㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2022.03 | 26.59㎡ | 8 | 157,000,000원 |
| 2021.06 | 34.02㎡ | 7 | 197,000,000원 |
| 2021.06 | 34.02㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼재 | 2건 | 119,500,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 57,330,000원으로, 최근 12개월 평균 119,500,000원의 48.0%입니다. 수치만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 시세 조회 기준면적 19.9288㎡와 거래 표본 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 최신 거래는 34.02㎡·155,000,000원이고, 최근 12개월의 다른 거래는 17.89㎡·84,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,431,940원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 5,760,000,000원 | 55,898,060원 |
| 2. 근저당 · 사상신용협동조합 | 758,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,475,865원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 26,291,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 6,551,767,520원 중 예상 배당액은 55,898,060원이며, 미배당액은 6,495,869,460원입니다. 공동담보·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으나 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 57,330,000원 | 55,898,060원 | 6,495,869,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 6,512,758,878원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,091,700원 | 27,186,049원 | 6,524,581,471원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 선순위 채권자의 미배당액은 증가하지만 그 손실이 매수인에게 이전되지는 않습니다. 신청채권자 사상신용협동조합은 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 예상 배당액이 0원으로 계산됩니다. 이 구조는 후순위 채권 회수 문제이지 매수인 인수 문제는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영교차로 남측 인근 노선상가지대에 위치하며, 주변에 상업용 부동산·병의원·금융기관·업무시설·위락시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 환승역인 수영역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 승강기, 주차타워, 공동현관기, 위생·급탕·급배수, 소화·화재경보, 천정매립형 냉난방, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 건물에는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하며, 604호는 매각물건명세서상 오피스텔입니다. 주거용과 업무용의 실제 이용상태 및 관련 세금·대출 조건을 구분해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구의 평지로, 서측 광대로와 북측 소로에 접합니다. 공시지가는 8,818,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2019년 준공 건물이지만 28세대의 소규모 단지이고, 동일면적 실거래 표본이 부족해 대단지 주거상품보다 가격 산정의 오차가 클 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 604호 점유자 특정. 다른 호수와 점유부분 미상 신고가 함께 확인되므로 현황조사서·매각물건명세서 원본에서 604호 실제 점유자를 분리 확인해야 합니다.
- 정미래 임차관계. 보증금 84,000,000원과 88,200,000원, 계약일·전입일·확정일자 및 임차권등기 범위를 원본과 대조하세요. 대항력은 없지만 명도 협의의 상대방이 될 수 있습니다.
- 말소기준 원본 대조. 을구 1번 근저당권의 2019.07.02. 일부포기 말소 범위와 공동담보목록을 확인하세요. 다음 순위 근저당권도 2019.09.05.로 모든 전입보다 빠릅니다.
- 동일면적 실거래. 최근 12개월 평균은 17.89㎡와 34.02㎡ 거래가 혼재합니다. 시세 조회 기준면적 19.9288㎡와 유사한 거래·매물·임대료를 추가 조사해야 합니다.
- 용도와 금융조건. 사건상 근린시설, 명세서상 오피스텔로 표시되므로 건축물대장상 용도, 실제 사용상태, 부가가치세·취득세 및 담보대출 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 주차타워·관리비. 주차타워 이용 가능 차량 규격, 유지관리 상태, 공용부분 관리비 체납액을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제·공동담보 배당은 예상배당표에 완전히 반영되지 않을 수 있으나, 후순위 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장검증 후 판단”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 대형기선저인망수산업협동조합의 선순위 근저당권 이후에 설정된 담보권·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하고, 신고된 점유자들의 전입일도 모두 말소기준보다 늦습니다. 정미래의 보증금이 최저가보다 크더라도 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오지 않습니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 57,330,000원은 최근 12개월 거래평균의 48.0%지만, 비교 표본의 면적이 일치하지 않고 최근 가격 추세가 -38.1%입니다. 소규모 복합용도 건물이라는 환금성 한계와 2회 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리상으로는 안전하지만, 낮은 최저가만으로 저평가를 확정할 수 없는 현장검증형 물건입니다.
