인천지방법원 2026타경63. 인천 중구 운남동 태성에비뉴 제1동 1층 104호입니다. 물건 분류는 도시형생활주택으로 표시되지만, 감정평가서의 이용상태는 근린생활시설입니다. 철근콘크리트구조 2층 건물의 1층에 위치하며, 건물 사용승인일은 2022.03.10입니다.
소유자인 주식회사앳더제이는 2022.06.02 소유권을 이전받았고, 같은 날 부산은행 앞으로 채권최고액 6,050,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 세무서 압류와 부산은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 다만 경매에서 중요한 질문은 등기상 권리의 소멸뿐 아니라 누가 어떤 계약으로 점유하고 있으며, 얼마에 재매각하거나 임대할 수 있는가입니다. 이 물건에서는 특히 후자의 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경63 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 1동 1층 104호 도로명주소: 인천광역시 중구 흰바위로 270 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택으로 분류 감정평가상 근린생활시설 · 2층 건물 중 1층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 사용승인 2022.03.10 |
| 임차 조사 부분 | 104호 일부 59.5㎡ 및 59.5㎡로 기재된 점유·임차 관계 |
| 현재 소유자 | 주식회사앳더제이 (2022.06.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 977,000,000원 / 977,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주식회사부산은행 |
| 경매 청구금액 | 4,710,021,762원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.02 부산은행 근저당권 · 채권최고액 6,050,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 부산은행 근저당
권리분석의 기준점은 2022.06.02 접수된 을구 3번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,050,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
그보다 먼저 설정됐던 신반월새마을금고 근저당권 2건은 2022.06.02 이미 말소됐습니다. 2025.07.31 설정된 국세 압류도 2025.09.03 말소됐습니다.
현재 남아 있는 후순위 등기인 2025.12.11 국 압류 및 2026.01.23 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후에 등기됐으므로, 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음으로 분류되지만 점유관계는 복잡하다
현황조사 및 매각물건명세서에 임차·점유 관련 기재가 3건 확인됩니다. 세 기재 모두 전입일이 2022.06.02 말소기준권리 이후입니다. 따라서 현재 기재된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류됩니다.
다만 에이1 주식회사, 이성열과 이성열이 별도로 기재돼 있어 동일 계약관계 또는 중복 조사 가능성을 확인해야 합니다. 이를 단순히 독립적인 임차인 3명의 보증금으로 합산하는 것은 적절하지 않습니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배수환 104호 일부 59.5㎡ |
2023.09.18 | 미상 | 600,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 0원 추정 |
| 에이1 주식회사, 이성열 59.5㎡ |
2025.08.25 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 0원 추정 |
| 이성열 59.5㎡ |
2023.09.07 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 없음 | 미확인 | 인수 0원 추정 |
대항력은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 분류한 결과입니다. 근린생활시설의 경우 사업자등록·점유·영업 여부 등 관련 대항요건을 별도로 대조해야 하므로 최종적인 법률 판단과는 구별됩니다.
우선변제권은 확정일자와 배당요구 등 관련 요건이 확인되지 않아 미확인으로 분류합니다. 또한 배당을 받을 수 있는 임차인인지와 매수인이 임대차보증금을 인수하는지는 서로 다른 문제입니다.
③ 가격 분석 — 9.77억원은 싸다고 판단할 근거가 없다
이 물건은 신건으로 감정가 977,000,000원과 최저매각가 977,000,000원이 같습니다. 현재 권리관계에 따른 추정 인수액은 0원이므로, 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 매수인의 실질취득 기준금액 역시 977,000,000원입니다. 취득 부대비용은 별도입니다.
그러나 비교 가능한 실거래 평균, 최근 거래, 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 가격 적정성의 증거가 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 추정 인수 | 실질취득 기준금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 977,000,000원 | 0원 | 977,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 781,600,000원 | 0원 | 781,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 625,280,000원 | 0원 | 625,280,000원 |
유찰 후 금액은 회차별 가정 시나리오이며 확정된 미래 매각가격이 아닙니다. 실질취득 기준금액은 각 최저가에 낙찰되고 현재 추정 인수액 0원이 유지되는 경우에 한합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 977,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,170,000원 |
| 1. 근저당 · 부산은행 | 6,050,000,000원 | 964,830,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 977,000,000원 |
신건 최저가에 낙찰되는 경우, 집행비용 12,170,000원을 제외한 964,830,000원이 부산은행 근저당권 배당으로 계산됩니다. 채권최고액을 기준으로 하면 미배당액은 5,085,170,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.
집행비용은 추정치입니다. 부산은행의 경매 청구금액은 4,710,021,762원이고, 배당 계산의 채권최고액은 6,050,000,000원입니다. 실제 확정채권액, 다른 배당권자, 조세채권, 임차인 최우선변제 등이 반영되면 배당금액과 미배당액은 변동할 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 및 인수 시뮬레이션
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 977,000,000원 | 964,830,000원 | 5,085,170,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 781,600,000원 | 771,384,000원 | 5,278,616,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 625,280,000원 | 616,627,200원 | 5,433,372,800원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 부산은행의 예상 배당액은 감소하고, 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 증가합니다. 하지만 현재 확인된 권리관계에서는 모든 회차의 매수인 추정 인수액이 0원으로 유지됩니다.
이는 담보채권의 미회수액이 매수인에게 이전되지 않는다는 의미이지, 임차인 명도비용이나 기타 부대비용까지 없다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운남동 영종IC 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·대규모 아파트단지·단독주택 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.03.10 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물입니다. 외벽은 석재 마감, 창호는 하이샤시이며 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 건물 소재지의 북동측과 서측으로 약 15m 도로, 남측으로 약 10m 보행자도로가 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 위치합니다. 토지 전체 면적은 1,885.1㎡이며, 공시지가는 2,747,000원/㎡입니다. 이는 해당 호실의 전유 토지면적이 아닙니다.
- 지역 규제. 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 용도변경·시설 설치·영업 계획 시 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 상권·환금성. 근린생활시설은 주변 상가의 공실률, 실제 영업수요, 임대료와 권리금 형성 여부에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 시세자료로는 재매각 가능가격을 확정하기 어렵습니다.
특히 104호에 관해 별도의 임차 관련 기재가 존재하므로 감정 당시 공실 조사와 현재의 실제 점유를 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 공실이 많은 상가 건물이라면 임대수익 확보 기간과 향후 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 건축물 용도 확인. 집합건축물대장과 등기부를 대조하여 도시형생활주택 분류와 감정상 근린생활시설 표기의 관계, 104호의 정확한 용도를 확인하세요.
- 배수환 임대차 확인. 보증금 미상, 월차임 600,000원, 전입일 2023.09.18의 점유관계가 실제 어떤 계약에서 발생했는지 확인해야 합니다.
- 에이1 주식회사·이성열 관계 확인. 보증금 50,000,000원과 월차임 3,500,000원이 중복 기재된 동일 계약인지, 별개의 임대차인지 확인해야 합니다.
- 사업자등록·상가 대항력 확인. 전입일 외에 사업자등록 신청일, 실제 인도일, 확정일자 및 임대차계약서 원본을 확인하세요.
- 배당요구·최우선변제 확인. 임차인별 배당요구 여부와 관련 요건을 확인하고, 조세채권과 배당순위를 함께 검토해야 합니다.
- 세무서 압류 확인. 2025.12.11 국 압류 관련 체납세액과 조세채권의 우선순위가 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권에는 공동담보목록 제2022-1209호가 기재돼 있습니다. 공동담보의 목적물과 권리관계를 확인해야 합니다.
- 상가 가격 검증. 동일 권역의 유사 1층 근린생활시설 매매사례와 실제 임대료, 공실기간을 확인하기 전에는 977,000,000원을 적정가로 확정하지 마세요.
- 실제 점유·명도. 현장 방문을 통해 영업 여부와 점유자를 확인하고 인도명령 가능 여부, 협의 명도비용 및 소요기간을 검토하세요.
- 체납관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 수선비 및 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 변경된 매각조건을 대조하세요.
맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만 가격과 점유는 미확정”
인천 태성에비뉴 104호는 2022.06.02 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 확인된 전입일도 모두 말소기준권리 이후입니다. 현재 분석상 매수인 추정 인수액은 0원입니다.
그러나 임차 관련 기재가 3건이고 일부 보증금이 불명확하며, 동일 인물에 관한 중복 계약 가능성도 존재합니다. 더욱이 감정평가상 근린생활시설이므로 주민등록 전입일 외에 상가임대차 관련 요건을 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 신건 최저가 977,000,000원이 시장가격보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 감정평가 당시 동일 건물의 다수 공간이 공실로 조사된 점까지 고려하면 수익성과 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.
결론은 권리구조 조건부 양호, 가격 판단 보류, 점유·환금성 주의입니다. 현재 가격에 곧바로 응찰하기보다는 임차계약의 실제 관계, 사업자등록, 상가 시세 및 임대수익을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
