인천지방법원 2026타경63. 인천 중구 운남동 태성에비뉴 1동 1층 109호입니다. 현재 소유자는 주식회사앳더제이이며, 2022년 6월 소유권을 이전받으면서 부산은행 앞으로 채권최고액 6,050,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세 압류와 임의경매개시결정이 등기된 구조입니다. 부산은행이 신청한 경매 청구액은 4,710,021,762원입니다.

등기상 핵심 권리관계는 비교적 명확합니다. 과거 신반월새마을금고의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 이 물건의 투자 판단을 어렵게 만드는 것은 등기보다 실제 이용상태와 임차인의 점유 범위입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당

당초 신반월새마을금고 앞으로 설정됐던 채권최고액 3,900,000,000원과 2,600,000,000원의 근저당권은 2022.06.02 등기 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 선순위 담보권으로 보지 않습니다.

부산은행의 근저당권은 채권최고액이 6,050,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이는 본건 한 호실의 실제 채무잔액을 뜻하지 않습니다. 여러 담보물건을 포괄하는 담보권의 채권최고액이므로 본건 감정가와 단순 비교하여 물건 자체의 손실 또는 인수채무라고 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 기록 3건, 실제 점유관계는 재확인

현황조사에는 배수환, 에이1 주식회사·이성열, 이성열 명의의 임차기록이 있습니다. 모두 전입신고일이 2022.06.02 말소기준권리 이후이므로, 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 주택임차인 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 근린생활시설의 상가임대차 여부는 사업자등록과 실제 점유 개시일 등을 확인해야 하므로, 주택 전입일만으로 모든 상가임차인 권리를 확정할 수는 없습니다.

전입일 기준 대항력 검토와 상가임대차 대항력 검토는 구분해야 합니다. 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권의 구체적 성립과 배당 순위는 확정할 수 없습니다.

따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 확인된 등기권리 및 기재된 주택 전입일 기준의 예상치입니다. 실제 인도 가능성과 상가임차인의 대항요건 충족 여부까지 모두 확인됐다는 의미는 아닙니다. 확약서에 따른 대항력 포기나 임차권등기 말소 합의도 확인되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 신건 666,000,000원, 시세 검증 선행

감정가와 현 회차 최저매각가는 모두 666,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 낙찰가를 최저가와 같게 가정하면 입찰보증금 10%는 66,600,000원입니다.

그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이나 동일 용도·입지의 매매사례가 확인되지 않습니다. 따라서 666,000,000원이 주변 거래가격보다 낮은지, 감정가가 적정한지, 유찰 이후 가격이 투자 가치가 있는지를 객관적으로 판정하기 어렵습니다. 특히 주택과 근린생활시설은 가격형성 및 수익성 평가 기준이 다르므로 실제 공부상 용도를 확정한 뒤 거래사례를 비교해야 합니다.

유찰 회차별 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각 일정·변경 여부와는 별개입니다. 인수 추정액에는 아직 확정되지 않은 상가임차인 대항력 및 점유관계 위험이 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 666,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 9,060,000원을 제외한 656,940,000원이 부산은행에 배당되는 계산입니다. 채권최고액을 기준으로 한 단순 미배당액은 5,393,060,000원입니다.

이 미배당액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 부산은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 담보권이며, 채권최고액과 실제 확정 채권액도 구분해야 합니다. 국세 등 조세채권, 임차인 최우선변제 및 다른 우선배당이 확인될 경우 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 국세 압류가 있었다는 사실과 조세채권의 배당 순위는 동일한 문제가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 운남동 소재 영종IC 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북동측 및 서측으로 폭 약 15m 도로, 남측으로 폭 약 10m 보행자도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2022.03.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 외벽은 외장 석재 마감, 창호는 하이샷시 창호 등입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,747,000원/㎡이며, 이는 건물 포함 개별 호실의 거래 시세가 아닙니다.
• 공부 차이. 감정요항표의 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 물건 용도 표기와 감정 이용상태의 차이는 별도의 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 입지이나, 상업용 부동산으로 평가할 경우 점포의 실제 점유율, 임대수익, 공실 지속 가능성 및 상권 수요를 확인해야 합니다. 주거용 거래가격을 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공부상 용도 확인. 집합건축물대장과 등기사항전부증명서를 대조해 109호의 법적 용도가 도시형생활주택인지 근린생활시설인지 확인하세요.
• 점유 호수 확인. 104호 일부로 기재된 배수환의 점유가 실제 109호와 관련 있는지 확인하세요.
• 이성열 임대차 중복 확인. 에이1 주식회사·이성열 및 이성열 단독 기록이 동일 임대차인지 계약서, 실제 임차인, 점유 부분을 대조하세요.
• 상가임차인 대항요건 확인. 근린생활시설인 경우 사업자등록일과 건물 인도 시점, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 주택 전입일만으로 상가임차인 대항력을 종결해서는 안 됩니다.
• 보증금 확인. 배수환의 보증금이 확인되지 않았으므로 임대차계약서와 매각물건명세서를 통해 실제 금액을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당권의 공동담보목록 제2022-1209호 및 실제 채무관계를 확인하고, 채권최고액을 본건 단독 채무로 오인하지 마세요.
• 조세채권 확인. 국세 압류 및 말소 이력과 관련하여 체납세금의 법정기일, 우선순위 및 배당 영향을 확인하세요.
• 현황 공실 여부. 감정평가상 공실 기재와 현황조사상 임차기록이 일치하는지 현장 확인을 통해 점검하세요.
• 상업용 시세 조사. 실제 근린생활시설이라면 주변 동일 용도 거래사례와 임대료, 관리비 및 공실 위험을 반영해 적정 응찰가를 산정하세요.
• 매각기일과 원본 대조. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부와 최종 매각물건명세서, 등기부, 현황조사, 감정평가서 및 건축물대장을 재확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 낙찰”은 다르다

인천 태성에비뉴 109호는 부산은행 근저당권이 말소기준이 되어 후순위 등기권리가 정리되는 구조입니다. 예상배당상 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리분석의 기본 틀은 비교적 단순합니다.

그렇지만 이 물건을 곧바로 안전한 신건이라고 평가하기는 어렵습니다. 도시형생활주택과 근린생활시설의 용도 표기 차이, 104호와 109호의 점유 호수 불일치, 이성열 관련 임대차 기록의 중복 가능성, 상가임차인 대항요건 및 보증금 미확인이 남아 있기 때문입니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 현재 최저매각가 666,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 향후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 그 자체로 투자 가치가 입증되는 것은 아닙니다.

결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이나, 물건 용도와 실제 임차·점유관계 확인이 선행되어야 한다는 것입니다. 현재 단계에서는 가격 메리트도 검증되지 않았으므로 신건 적극 입찰보다 원본 확인과 실거래·임대수익 검증을 우선하는 보수적 접근이 적절합니다.