인천지방법원 2026타경63. 인천광역시 중구 운남동 태성에비뉴 1동 1층 106호에 대한 임의경매입니다. 현재 소유자는 주식회사앳더제이이며, 2022년 6월 2일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 부산은행 명의로 채권최고액 6,050,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 압류 및 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
다만 채권최고액 60.5억원은 이 호실에만 설정된 개별 대출잔액을 뜻하지 않습니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 표시되어 있습니다. 경매 청구액은 4,710,021,762원으로 최저매각가보다 크지만, 채권 규모만으로 낙찰자의 권리 인수 여부가 결정되지는 않습니다.
이 물건의 실제 쟁점은 등기부상 말소될 권리보다 임차인의 점유관계와 용도 불일치에 있습니다. 현황조사에 등장하는 임차 신고들을 매각대상 106호와 정확히 연결할 수 있는지, 그리고 실제 건축물 용도가 무엇인지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경63 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 제1동 제1층 제106호 도로명주소: 인천광역시 중구 흰바위로 270 |
| 물건 분류 | 도시형생활주택 |
| 감정상 이용상태 | 근린생활시설 · 건물 1층의 101호~110호가 근린생활시설로 기재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 2층 건물 |
| 사용승인 | 2022.03.10 |
| 소유자 | 주식회사앳더제이 (2022.06.02 소유권이전) |
| 감정가 | 652,000,000원 |
| 최저매각가 | 652,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사부산은행 |
| 경매 청구액 | 4,710,021,762원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.02 을구 3번 · 부산은행 근저당권 · 채권최고액 6,050,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
등기상 현재의 말소기준권리는 2022년 6월 2일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이에 앞서 설정됐던 신반월새마을금고의 근저당권 2건은 이미 말소되어, 현재 낙찰자가 인수하는 선순위 근저당으로 보지 않습니다.
부산은행 근저당권 이후에 등기된 국의 압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 부산은행의 임의경매개시결정등기도 매각에 따라 말소될 예정입니다. 따라서 제공된 등기권리의 순위만 놓고 보면 매수인 인수 대상으로 남는 근저당권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 신고 3건, 대상 호수 확인이 먼저
현황조사에는 배수환, 에이1 주식회사·이성열, 이성열에 관한 신고 3건이 확인됩니다. 모두 전입신고일이 부산은행 근저당 설정일인 2022년 6월 2일보다 늦습니다. 따라서 제공된 전입일만으로는 말소기준권리에 우선하는 주택임차인의 대항력을 인정하기 어렵습니다.
| 임차 신고 명의 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배수환 | 104호 일부 59.5㎡ |
2023.09.18 | 미상 | 600,000원 |
후순위 전입
보증금 미상 선순위 대항력 없음(전입일 기준) 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| 에이1 주식회사, 이성열 | 59.5㎡ | 2025.08.25 | 50,000,000원 | 3,500,000원 |
후순위 전입 선순위 대항력 없음(전입일 기준) 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| 이성열 | 59.5㎡ | 2023.09.07 | 50,000,000원 | 3,500,000원 |
후순위 전입 선순위 대항력 없음(전입일 기준) 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
현황조사 기준 신고 3건입니다. 에이1 주식회사·이성열과 이성열의 보증금 및 월차임이 같아 중복 신고 가능성이 있으므로, 보증금 50,000,000원을 별개의 확정채무로 중복 합산하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 실제 독립 임대차의 수와 106호에 관한 점유자는 추가 확인이 필요합니다.
현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 그러나 이는 확정된 임차인 인수액 0원이라는 법률적 보증이 아닙니다. 임차인의 정확한 권리관계와 점유 호수, 선순위 법정채권 등을 확인한 후 최종 판단해야 합니다.
③ 가격 분석 — 6.52억 신건, 적정가 검증 필요
현재 감정가는 652,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰이 없으므로 감정가에서 할인된 가격은 아닙니다.
가격 검증에서 핵심은 해당 호실과 유사한 근린생활시설의 최근 거래가격·임대수익·공실 위험입니다. 특히 도시형생활주택으로 분류되어 있더라도 감정상 이용상태는 근린생활시설이므로, 일반 주택 가격과 직접 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 추정 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 652,000,000원 | 100% | 5,406,920,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 521,600,000원 | 80% | 5,536,016,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 417,280,000원 | 64% | 5,639,292,800원 | 0원 |
1회 유찰 시 521,600,000원, 2회 유찰 시 417,280,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 해당 근린생활시설의 시장가격이 확인되지 않았으므로 현재 가격은 물론 유찰 후 가격도 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 652,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,920,000원 |
| 1. 부산은행 근저당권 | 6,050,000,000원 | 643,080,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
부산은행의 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용 8,920,000원을 제외한 643,080,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 공동담보관계, 실제 피담보채무액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
시뮬레이션상 총 채권액 6,050,000,000원 가운데 643,080,000원이 배당되어, 5,406,920,000원의 미배당액이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 수치이며, 낙찰자가 그대로 부담하는 금액이 아닙니다. 특히 공동담보 근저당의 채권최고액 전체를 이 호실의 확정 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운남동 영종IC 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 대규모 아파트단지, 단독주택 등이 위치하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측과 서측에 약 15m 도로, 남측에 약 10m 보행자도로가 접합니다. 토지는 가로장방형이며 도로접면은 중로각지로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 관련 제한사항도 기재되어 있습니다.
- 토지 현황. 지목은 대지, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 1,885.1㎡이며 공시지가는 2,747,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 건물 부지 전체에 관한 사항으로, 106호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 건물 상태. 2022년 3월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 석재 마감, 창호는 하이샷시 창호이며 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지설비가 기재되어 있습니다.
- 공실 위험. 감정평가상 다수의 근린생활시설 호실이 공실로 조사되어 있습니다. 다만 그 조사 결과를 현재 106호의 점유상태로 곧바로 확정할 수는 없습니다. 현장 확인을 통해 실제 공실 여부와 임대수익 가능성을 판단해야 합니다.
- 규제 확인. 토지이용계획에는 외국인 등에 관한 토지거래허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 대상 용도도 별도 명시되어 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건축물 용도 확인. 도시형생활주택 분류와 감정상 근린생활시설 기재가 불일치합니다. 집합건축물대장과 등기부의 전유부분 용도, 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 106호 실제 점유자 확인. 임차 신고 중 104호가 명시된 부분이 있으므로, 106호에 관한 임대차계약과 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 이성열 관련 중복 신고 확인. 에이1 주식회사·이성열과 이성열 명의의 보증금 및 월차임이 동일합니다. 별개의 임차계약인지, 동일 계약에 관한 중복 신고인지 확인해야 합니다.
- 보증금 및 우선변제 검증. 배수환의 보증금이 미상이며 확정일자도 확인되지 않습니다. 실제 보증금, 사업자등록, 점유개시일, 배당요구 여부 및 임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 부산은행 공동담보 확인. 을구 3번 근저당에는 공동담보목록 제2022-1209호가 연결되어 있습니다. 공동담보 목적물과 실제 채무 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류와 우선채권 확인. 기존 압류 중 말소된 것과 현재 남아 있는 것을 구분하고, 당해세 및 법정 우선채권의 배당 가능성을 검토해야 합니다.
- 시세와 임대수익 검증. 근린생활시설의 최근 매매 사례, 실제 임대차 시세, 공실 기간, 관리비, 임대수익률을 확인한 후 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.10.22 매각 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸보다 중요한 것은 실제 물건의 확인”
이 사건은 부산은행 근저당권이 말소기준이 되고 후순위 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 선순위 신반월새마을금고 근저당권은 이미 말소되어 있으며, 제시된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 그것이 곧바로 안전한 낙찰을 의미하지는 않습니다. 임차 신고 3건의 실제 계약관계, 104호와 106호의 불일치, 도시형생활주택과 근린생활시설의 용도 차이가 남아 있기 때문입니다. 특히 전입일만을 기준으로 상가임차인의 모든 권리를 부정하거나 현황조사상 신고된 임차인을 모두 106호 점유자로 단정해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 신건 최저매각가 652,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거가 확인되지 않습니다. 감정평가상 다수 호실의 공실 정황까지 고려하면, 일반 주거용 부동산과 다른 환금성 검토가 필요합니다.
종합 판단은 C등급(43점). 등기상 권리소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차관계와 호수 불일치, 실제 용도 및 시세 미확인에 따른 위험이 남습니다. 권리소멸 구조는 긍정적이나 신건 입찰은 보류. 매각대상의 실제 용도·점유·임대차관계를 확인하고, 근린생활시설의 실거래가격과 수익성을 검증한 후에 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
