인천지방법원 2026타경63. 인천 중구 운남동 태성에비뉴 1동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 현재 소유자는 주식회사앳더제이이며, 2022년 6월 2일 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 6,050,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 세무서 압류와 부산은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 757,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건은 일반적인 주거용 아파트 경매와 달리 용도 및 점유관계부터 정확히 확인해야 하는 물건입니다. 경매상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가상 해당 건물의 조사 대상 호실들은 근린생활시설로 평가되었습니다. 아울러 임차신고는 104호 일부 또는 면적 59.5㎡를 가리키고 있어, 매각 대상인 102호의 실제 점유관계와 일치하는지 원본 대조가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸

말소기준은 2022.06.02 주식회사부산은행 근저당권입니다. 그 이전에 설정되었던 신반월새마을금고 근저당권 2건은 같은 날 해지로 말소되었고, 2025년 7월 설정된 세무서 압류 역시 2025년 9월 말소되었습니다.

현재 남아 있는 부산은행 근저당권과 2025년 12월 압류, 2026년 1월 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이에 따라 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정했습니다. 그러나 이는 등기상 권리 및 제시된 배당 시나리오에 따른 판단으로, 실제 임차보증금·점유관계·조세 문제까지 모두 해소되었다는 의미는 아닙니다.

② 임차관계 — 신고 3건, 대항력과 실제 점유를 구분

현황조사상 임차신고 3건입니다. 에이1 주식회사와 이성열의 동일한 보증금·월차임이 별도 신고로 나타나므로 서로 독립된 계약인지 확인해야 합니다. 임차인 실인원과 보증금 총액을 신고 건수만으로 확정하지 않습니다.

③ 가격 검토 — 신건 757,000,000원, 시세 판단은 보류

감정가와 최저매각가가 모두 757,000,000원입니다. 예상 인수액은 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 권리인수액을 합한 실질취득 금액 역시 757,000,000원입니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함되지 않았습니다.

다만 동일 용도·동일 상권의 검증 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 계산할 수 없습니다. 특히 이 물건은 도시형생활주택으로 표시되면서 감정상 근린생활시설로 조사된 만큼, 주거용 아파트 시세를 단순 대입해서는 안 됩니다.

유찰 시 가격은 제시된 회차별 가정이며 향후 실제 매각 일정이나 낙찰 결과를 의미하지 않습니다. 매수인 인수 0원은 현재 분석상 산정액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 757,000,000원 가정)

매각가 757,000,000원에서 추정 집행비용 9,970,000원을 공제하면 부산은행에 배당 가능한 금액은 747,030,000원입니다. 채권최고액 6,050,000,000원을 기준으로 계산한 미배당 금액은 5,302,970,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

위 미배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 시나리오상 부족액으로 실제 확정 채무 잔액과 동일한 금액은 아닙니다. 부산은행의 경매 청구금액은 4,710,021,762원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보의 배당관계 및 실제 채권액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 중구 운남동 영종IC 북서측 인근에 있으며, 주변에는 근린생활시설·대규모 아파트단지·단독주택 등이 분포합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 2층 건물로 사용승인일은 2022.03.10입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 및 서측으로 폭 약 15m 도로, 남측으로 폭 약 10m 보행자도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 공항시설법상 장애물제한표면구역과 성장관리권역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,747,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가상 조사 대상 10개 호실 중 공인중개사사무소 사용 호실을 제외한 나머지는 공실로 파악되었습니다. 해당 호실의 현재 사용 및 임대 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변 주거 배후수요가 존재하더라도 실제 매각가격과 환금성은 개별 근린생활시설의 위치·전면 노출·임차 현황·상권 상황에 따라 달라집니다. 동일 용도의 거래사례를 확보하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 1동 1층 102호의 등기부·집합건축물대장·건축물현황도·감정평가 내역이 일치하는지 확인하고, 다른 호실이 포함된 감정 설명과 구분합니다.
• 용도 확인. 도시형생활주택이라는 사건상 분류와 근린생활시설이라는 감정 이용상태가 달라 실제 건축물대장상 용도와 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 임차신고 검증. 배수환의 104호 일부 신고가 102호에 영향을 미치는지, 에이1 주식회사·이성열의 신고가 동일 임대차관계인지 확인합니다. 보증금 중복합산은 피해야 합니다.
• 임대차 대항요건. 후순위 전입으로 분류되어 있지만 상가 임대차 여부, 사업자등록, 확정일자, 계약일, 실제 점유일, 배당요구 및 소액임차인 최우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보·세금. 부산은행 근저당의 공동담보목록과 인천세무서장 압류 관련 체납·교부청구 내역을 검토합니다. 등기상 압류 소멸과 실제 조세 배당관계는 구분해야 합니다.
• 입찰가격 검증. 최저가 757,000,000원을 주변 근린생활시설의 최근 거래사례, 임대료 및 공실 위험과 대조한 뒤 가격상한을 결정해야 합니다.
• 점유·명도. 현황조사상 임차신고와 감정상 공실 평가가 일치하는지 현장을 확인하고, 낙찰 후 인도·명도에 소요될 비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 좋은 투자물건은 다르다”

인천 태성에비뉴 102호의 등기상 권리 구조는 비교적 명료합니다. 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하며, 제시된 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 등기권리가 소멸한다는 사실만으로 입찰 적합성이 확보되는 것은 아닙니다. 임차신고 3건의 실제 계약관계, 102호와 104호의 점유 불일치, 도시형생활주택과 근린생활시설의 용도 차이, 실거래 비교가격의 부재가 중요한 검증 과제로 남아 있습니다.

더구나 신건 최저가 757,000,000원은 감정가 그대로입니다. 같은 용도의 최근 거래가격이 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없고, 1회 또는 2회 유찰 시에도 가격 적정성은 별도 검증이 필요합니다.

권리인수는 낮게 산정되지만, 입찰 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 근저당 미배당액이 아니라 실제 사용 용도·점유관계·비교 가능한 시장가격을 얼마나 명확하게 확인하느냐에 있습니다.