인천지방법원 2026타경63. 인천 중구 운남동 태성에비뉴 제1동 1층 103호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사앳더제이이며, 신청채권자는 부산은행입니다. 청구금액은 4,710,021,762원, 말소기준 근저당권의 채권최고액은 6,050,000,000원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 757,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 선순위 근저당권은 이미 말소됐고, 부산은행 근저당권이 말소기준입니다. 다만 감정평가에서는 건물 일부가 근린생활시설로 이용되고 있다고 조사됐고, 현황조사에는 임차관계가 여러 건 등장합니다. 특히 경매 대상은 103호인데 배수환의 조사 부분에는 104호가 기재돼 있어 실제 점유 범위를 대조할 필요가 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 근저당권보다 목적물 동일성, 실제 이용상태, 임차인별 점유 및 명도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경63 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1603-1 태성에비뉴 제1동 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 중구 흰바위로 270 |
| 물건종류 / 용도 | 도시형생활주택 표기 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 2층 건물 · 제1층 제101호~제110호 · 사용승인 2022.03.10 |
| 소유자 | 주식회사앳더제이 (2022.06.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 757,000,000원 / 757,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사부산은행 |
| 청구금액 | 4,710,021,762원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.02 을구 3번 · 부산은행 근저당권 · 채권최고액 6,050,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준
2022.03.29 설정된 신반월새마을금고 근저당권 2건은 2022.06.02 이미 말소됐습니다. 현존 말소기준권리는 같은 날 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후 국세 압류와 부산은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
특히 2025.07.31 인천세무서장 압류는 2025.09.03 말소됐지만, 2025.12.11 압류는 별도로 존재합니다. 후자의 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되더라도, 실제 배당에 앞서는 조세채권의 존재 여부 및 금액은 따로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 보증금보다 먼저 호수와 중복 여부
현황조사에는 배수환, 에이1 주식회사·이성열, 이성열 관련 기록이 나타납니다. 조사 기록은 3건이지만, 이성열이 두 기록에 등장하므로 이를 곧바로 서로 다른 임차인 3명으로 확정하거나 보증금을 100,000,000원으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 조사대상 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배수환 | 104호 일부 59.5㎡ | 2023.09.18 | 미상 | 600,000원 | 대항력 없음(기재상) 우선변제 미상 승계 확인 안 됨 |
| 에이1 주식회사, 이성열 | 59.5㎡ | 2025.08.25 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음(기재상) 우선변제 미상 승계 확인 안 됨 |
| 이성열 | 59.5㎡ | 2023.09.07 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음(기재상) 우선변제 미상 승계 확인 안 됨 |
대항력 없음 표시는 말소기준일 이후 전입이라는 기록상 판단입니다. 실제 인도일, 사업자등록, 점유 부분, 임대차계약의 연속성 및 상가건물임대차보호법상 요건은 별도 확인이 필요합니다. 확정일자와 배당요구 내역은 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부를 단정하지 않습니다.
모든 전입일이 말소기준일인 2022.06.02 이후라는 점은 권리 판단에 유리합니다. 그러나 실제 이용상태가 근린생활시설인 만큼 주거용 전입신고만을 기준으로 점유자의 모든 권리를 확정할 수는 없습니다. 사업자등록·계약관계·실제 인도와 사용 상태를 함께 살펴야 합니다.
③ 시세·가격 분석 — 신건 757,000,000원을 검증할 근거가 부족하다
이 사건의 감정가와 신건 최저가는 757,000,000원으로 같습니다. 그러나 최근 실거래 평균이나 최신 거래를 통한 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴하다는 근거도, 시세보다 비싸다는 근거도 충분하지 않습니다.
더욱이 용도가 도시형생활주택으로 표기돼 있는 반면 감정평가상의 이용은 근린생활시설이므로, 단순히 주변 주거용 부동산 가격을 대입하면 잘못된 판단을 할 수 있습니다. 실제 용도와 동일한 근린생활시설의 거래가격·임대수익·공실 수준을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 757,000,000원 | 100% | 시세 검증 전 · 가격 메리트 미확인 |
| 1회 유찰 시 | 605,600,000원 | 80% | 가격 하락 시나리오 · 시세 비교 필요 |
| 2회 유찰 시 | 484,480,000원 | 64% | 가격 하락 시나리오 · 환금성 검증 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 757,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,970,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 부산은행 | 6,050,000,000원 | 747,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 기준 미배당 | — | 5,302,970,000원 |
집행비용으로 추정된 9,970,000원을 제외하면 부산은행에 747,030,000원이 배당되고 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다. 부산은행의 채권최고액 6,050,000,000원을 기준으로 하면 미배당액은 5,302,970,000원입니다.
다만 채권최고액은 실제 채권잔액과 다릅니다. 신청채권자의 청구액은 4,710,021,762원이며, 위 미배당액은 채권최고액에 대한 모의 계산입니다. 공동담보목록 제2022-1209호와 실제 채권액, 다른 담보물의 배당 및 변제 상황을 반영한 확정 부족액은 아닙니다.
본 예상배당은 당해세·조세채권의 배당 우선순위·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 단순 추정입니다. 실제 배당액과 권리별 배당 순서는 변동될 수 있습니다. 채권의 미배당이 매수인의 채무 승계를 의미하지는 않습니다.
| 매각 시나리오 | 부산은행 예상배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 747,030,000원 | 5,302,970,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 597,144,000원 | 5,452,856,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 477,235,200원 | 5,572,764,800원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 중구 운남동 영종IC 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 대규모 아파트단지 및 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2022.03.10 사용승인된 철근콘크리트구조의 2층 건물입니다. 위생·급배수시설, 승강기 및 화재탐지설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에서 제101호~제110호는 근린생활시설로 조사됐습니다. 기준시점 조사상 기호 1·2·3·5·6·7·8·9·10은 공실, 기호 4는 공인중개사사무소(엘리트부동산)로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 각 기호와 103호의 대응관계 및 현재 점유는 현장 재확인이 필요합니다.
- 토지. 일반상업지역에 소재하고 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적은 1,885.1㎡, 공시지가는 2,747,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 해당 면적과 공시지가는 개별 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 도로. 북동측 및 서측 약 15m 도로, 남측 약 10m 보행자도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 기재된 외국인 등 대상 토지거래허가구역은 단독·다가구·아파트·연립·다세대에 관한 사항이므로 본 물건의 실제 용도와 적용 여부를 구분해야 합니다.
- 환금성. 상업용 물건의 환금성은 주변 수요와 임대수익, 공실률에 영향을 받습니다. 동일 용도 실거래와 실제 임대현황을 확보하지 못한 상태에서는 환금성이 우수하다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법적 용도 확인. 도시형생활주택 표기와 감정평가상 근린생활시설 이용이 일치하지 않습니다. 집합건축물대장·등기부·감정평가서를 대조해 103호의 용도와 허용 이용범위를 확인하세요.
- 호실 일치 여부. 배수환의 104호 일부 점유 기록과 경매 대상 103호의 관계를 확인하세요. 실제 출입구·경계·내부 구획과 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차 중복 확인. 에이1 주식회사·이성열과 이성열 단독 기록이 각각 별개 계약인지, 동일 계약에 관한 중복 기록인지 확인하세요. 동일 금액의 보증금을 단순 합산하지 마세요.
- 대항력·우선변제 검증. 전입일은 말소기준일보다 늦지만, 상가 임대차 관련 사업자등록·실제 점유 및 확정일자, 배당요구, 최우선변제 가능성을 함께 살펴야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당의 공동담보목록 제2022-1209호를 열람하고 다른 담보물의 처분·배당 현황 및 채권 변동을 확인하세요.
- 조세채권 확인. 인천세무서장 압류의 경위와 체납액 및 배당 우선순위를 확인하세요. 등기상 압류 소멸과 실제 조세배당은 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 757,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일한 법적 용도의 인근 거래사례와 임대수익·공실·관리비 부담을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 점유자의 실제 사용 여부, 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 인도 협의 및 명도비용을 확인하세요.
- 최신 매각서류. 2026.10.22 매각기일 전 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 건축물대장 원본을 재확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 입찰을 결정하지 말 것
이 사건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 그보다 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 도시형생활주택 표기와 근린생활시설 이용상태가 다르고, 103호 경매에 104호 관련 점유 기록이 등장하며, 이성열 관련 임차 기록은 중복 가능성이 있습니다. 실제 임차인 수와 계약관계, 법적 용도, 공실 및 점유 상태를 확정하지 못하면 명도 난도와 수익성을 판단하기 어렵습니다.
게다가 신건 최저가 757,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 확인할 실거래 근거도 부족합니다. 1회 또는 2회 유찰로 최저가가 내려가더라도 적정가격이라는 보장은 없습니다. 권리 인수는 낮게 추정되지만, 용도·임차관계·가격은 아직 검증이 필요한 물건입니다.
결론은 신건 입찰 판단 보류입니다. 법적 용도와 실제 점유를 확정하고, 중복 가능성이 있는 임차관계를 정리한 다음, 근린생활시설로서의 실거래·임대수익을 검증해 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
