수원지방법원 2024타경3758. 하남테크노밸리유1센터 1층 에이-140호입니다. 감정평가 이용상태는 이 건물이 공장 지원시설의 제1·2종 근린생활시설 등으로 구성돼 있고, 감정 당시 일부 호실은 공실로 조사됐습니다. 본건 비고에도 감정시 현황 공실이라고 기재돼 있습니다. 권리구조의 기준점은 2019.10.04. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 3,600,000,000원입니다.
현재 소유관계는 2023.09.06. 상속을 원인으로 2024.08.19. 등기된 다수 공유 구조입니다. 김연옥은 21분의 3, 박명숙·박명심·박명옥·박신유·박정윤·박종훈·박준석·박준연·박준호는 각각 21분의 2 지분입니다. 이후 2024.09.02. 임의경매개시결정이 등기됐고, 박종훈 지분에 대한 압류도 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3758 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 하남대로 947, 1층에이-140호 (풍산동, 하남테크노밸리유1센터) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장 지원시설(제1·2종 근린생활시설 등) · 감정시 현황 공실 |
| 감정가 / 최저가 | 1,430,000,000원 / 343,343,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가의 24.01% |
| 청구액 | 2,622,723,442원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.10.04. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채무자는 박광연, 채권최고액은 3,600,000,000원이며 공동담보목록 제2019-492호가 기재돼 있습니다. 2024.09.02. 유에스제십차유동화전문 유한회사 명의의 임의경매개시결정과 2024.10.02. 박종훈 지분에 대한 의정부세무서 압류는 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 김철 보증금 5,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김철 | 58.3200 | 2021.07.13 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김철의 전입신고일은 2021.07.13.으로 말소기준권리인 2019.10.04. 근저당보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음이며, 보증기관 대위·승계 사례도 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두되, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 76% 하락이 곧 ‘시세 할인’은 아니다
감정가는 1,430,000,000원, 현재 최저매각가격은 343,343,000원입니다. 4회 유찰 후 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 240,340,099원, 6회 유찰 시 168,238,069원입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 용도가 공장 지원시설·근린생활시설 계열이고 현황 공실이므로, 실제 매매가·임대료·공실률을 확인한 뒤 현재 최저가의 적정성을 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 343,343,000원 | 337,736,198원 | 3,262,263,802원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 240,340,099원 | 236,175,338원 | 3,363,824,662원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 168,238,069원 | 165,082,736원 | 3,434,917,264원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 343,343,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,606,802원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,600,000,000원 | 337,736,198원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 343,343,000원 가정 시 집행비용 5,606,802원을 제외한 337,736,198원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권 미배당은 3,262,263,802원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 하남시 풍산동 코스트코 하남점 남측 인근이며, 주변에 아파트단지·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 하남테크노밸리유1센터로 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장 및 지하철 5호선 하남시청역 접근 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 호실이며 외벽은 강화유리·복합판넬·석재붙임, 창호는 강화유리 등입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 옥내소화전시설, 화재탐지시설, 엘리베이터시설 등이 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄하며 북측·남측 대로, 서측 중로와 접합니다.
- 계획·규제. 감정요항표에는 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서 기준 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 343,343,000원이 실제 시장가보다 낮은지 인근 동일·유사 호실 거래와 임대시세를 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정 당시 공실로 기재됐지만 현황조사에는 김철이 확인됩니다. 입찰 직전 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 권리. 김철의 전입일 2021.07.13.은 말소기준 2019.10.04. 이후라 대항력은 없습니다. 다만 확정일자·배당요구 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 공유자 구조. 현재 10명의 공유자가 등기돼 있으므로 실제 인도 및 현장 관계를 확인하는 것이 좋습니다.
- 세금·관리비. 박종훈 지분에 세무서 압류 이력이 있고 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 체납세금·관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 현장 검증이 먼저”
이 물건의 권리구조는 핵심이 분명합니다. 2019.10.04. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 김철의 보증금 5,000,000원도 전입일이 말소기준 이후라 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 계산상 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 1,430,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 343,343,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제공되지 않았습니다. 따라서 “감정가의 24%니까 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 공실 상태, 실제 점유, 동일·유사 호실 매매·임대 수준과 환금성을 확인해 현재 최저가의 적정성을 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
