수원지방법원 2024타경3758. 하남테크노밸리유1센터 1층 D-103호입니다. 감정평가상 이 건물이 속한 집합건물은 공장 지원시설과 제1·2종 근린생활시설 용도로 이용되고 있으며, 매각물건명세서 비고에는 감정 당시 현황이 골프관련 판매점으로 기재돼 있습니다. 권리의 기준점은 2019.10.04. 신한은행 근저당권 3,600,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하고, 임차인 김철의 전입일도 2021.07.13.으로 말소기준보다 뒤입니다.
따라서 임차보증금 5,000,000원은 대항력에 의해 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 이 사건에서 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 1,075,000,000원에서 현재 180,676,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3758 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 하남대로 947, 1층디-103호 (풍산동, 하남테크노밸리유1센터) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장 지원시설·근린생활시설 · 감정시 현황 골프관련 판매점 |
| 현재 소유관계 | 김연옥, 박명숙, 박명심, 박명옥, 박신유, 박정윤, 박종훈, 박준석, 박준연, 박준호 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,075,000,000원 / 180,676,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스제십차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 신한은행) / 2,622,723,442원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 없다
말소기준은 2019.10.04. 신한은행 근저당권입니다. 임차인 김철의 전입일은 2021.07.13.으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 따라서 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김철 | 2021.07.13 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 16.81%까지 내려왔어도 ‘싸다’는 별개의 문제
현재 최저매각가는 180,676,000원으로 감정가 1,075,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가가 제시되지 않았습니다. 따라서 최저가가 낮다는 사실과 시세 대비 저렴하다는 판단을 같은 의미로 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 180,676,000원 | 177,346,536원 | 3,422,653,464원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 126,473,199원 | 123,902,574원 | 3,476,097,426원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 88,531,239원 | 86,537,677원 | 3,513,462,323원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 180,676,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,329,464원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,600,000,000원 | 177,346,536원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 근저당 채권최고액 전액을 충족하지 못해 3,422,653,464원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당 근저당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 코스트코 하남점 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·업무시설·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 하남테크노밸리유1센터까지 차량 진출입이 가능하며, 노선버스정류장과 지하철 5호선 하남시청역 등을 감안한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·현황. 건물은 공장 지원시설과 제1·2종 근린생활시설 용도로 구성되며, 본건 비고상 감정시 현황은 골프관련 판매점입니다.
- 도로. 부지는 북측 및 남측으로 대로, 서측으로 중로와 접합니다.
- 규제. 감정평가상 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(지역현안사업1지구)이며 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수신청보증금 20% 확인. 이 사건은 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%를 보증금으로 요구합니다.
- 임차인 명도 확인. 김철은 대항력이 없지만 실제 점유상태와 인도 일정은 입찰 전 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 기준 별도 확보. 감정가 대비 16.81%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고, 동일 센터·유사 지원시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 이용상태 재확인. 감정평가서 자체가 이용상황은 경매 진행 시 재확인 및 유의를 요구하고 있으며, 매각물건명세서 비고상 감정시 현황은 골프관련 판매점입니다.
- 권리 원본 대조. 2019.10.04. 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부와 최신 매각물건명세서·등기사항전부증명서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.10.04. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김철의 전입은 그 뒤이므로 대항력이 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽은 별개의 문제입니다. 5회 유찰 끝에 최저가가 180,676,000원까지 내려왔어도 이를 시세보다 싸다고 뒷받침할 실거래 자료는 없습니다. 게다가 매수신청보증금 20%라는 특별매각조건과 공장 지원시설·근린생활시설이라는 용도 특성까지 감안해야 합니다. 결론은 권리 인수는 가볍지만, 가격과 환금성 판단은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
