수원지방법원 2024타경3758. 하남테크노밸리유1센터 1층 디-102호입니다. 감정가 961,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 161,515,000원입니다. 등기상 말소기준은 2019.10.04. 주식회사신한은행 근저당권으로 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 김철이 조사됐지만 전입일은 2021.07.13.으로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금은 5,000,000원이며, 대항력은 없습니다. 감정시 현황은 공실로 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금을 매수인이 별도로 승계하는 구조가 아니며, 예상 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3758 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 하남대로 947, 1층디-102호 (풍산동,하남테크노밸리유1센터) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장 지원시설 · 감정시 현황 공실 |
| 소유관계 | 김연옥, 박명숙, 박명심, 박명옥, 박신유, 박정윤, 박종훈, 박준석, 박준연, 박준호 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 961,000,000원 / 161,515,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 2,622,723,442원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸형
말소기준은 2019.10.04. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하며, 그 뒤의 2024.09.02. 임의경매개시결정과 2024.10.02. 박종훈 지분 압류도 매각으로 소멸합니다. 2024.10.14. 압류는 2025.01.14. 해제로 이미 말소됐습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김철 | 58.3200 | 2021.07.13 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김철의 전입신고는 말소기준권리인 2019.10.04.보다 뒤인 2021.07.13.입니다. 따라서 대항력 없는 임차인으로 분류되고 매수인이 보증금 5,000,000원을 인수하는 구조가 아닙니다. 감정시 현황은 공실로 확인됐습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰을 ‘시세 할인’으로 착각하면 안 된다
감정가 961,000,000원인 물건이 5회 유찰돼 현재 최저가 161,515,000원, 감정가의 17% 수준까지 내려왔습니다. 절대가격만 보면 하락 폭이 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 하남테크노밸리유1센터 내 공장 지원시설이고 감정시 현황도 공실입니다.
따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 실제 응찰 판단의 핵심은 이 호실과 유사한 지원시설의 매매·임대 수요, 공실 지속 가능성, 관리비와 업종 제한, 실제 사용 가능성을 현장에서 확인하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,515,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,061,210원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,600,000,000원 | 158,453,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 161,515,000원 가정 시 근저당 채권은 전액 변제되지 않고 미배당 3,441,546,210원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 소재 코스트코 하남점 남측 인근이며, 주변에 아파트단지·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 하남테크노밸리유1센터로 차량 진출입이 가능하며, 노선버스정류장과 지하철5호선 하남시청역을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물이며 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·엘리베이터 시설이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공장 지원시설의 제1종·제2종 근린생활시설이 포함된 건물이며, 감정시 일부 호실은 공실로 조사됐습니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 대로, 서측으로 중로와 접합니다.
- 규제. 감정요항표에는 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(지역현안사업1지구)과 과밀억제권역·배출시설설치제한지역 등이 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 통상적인 보증금 조건과 다르므로 준비자금을 반드시 맞춰야 합니다.
- 공실 재확인. 감정시 현황은 공실로 기재돼 있으나 입찰 전 실제 점유·영업 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임차관계. 현황조사상 김철은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 현장 점유상태와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 용도·업종. 공장 지원시설 및 근린생활시설 성격이므로 실제 영업 가능 업종, 건축물대장상 용도, 관리규약을 확인해야 합니다.
- 환금성. 5회 유찰된 물건인 만큼 감정가 대비 할인율보다 동일 시설 내 매매·임대 수요와 공실률을 우선 점검해야 합니다.
- 관리비. 공실 기간이 길었다면 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자매력”은 별개다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.10.04. 신한은행 근저당이고, 이후 권리는 소멸합니다. 조사 임차인 김철도 후순위 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 961,000,000원에서 5회 유찰돼 161,515,000원까지 내려왔다는 사실은 강한 숫자지만, 공실·공장 지원시설·반복 유찰이라는 세 요소가 함께 보입니다. 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 단정할 근거보다, 왜 다섯 번이나 시장의 선택을 받지 못했는지를 확인하는 것이 우선입니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 수요 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
