수원지방법원 2024타경3758. 하남테크노밸리유1센터 1층 A-141호입니다. 공부·감정 내용상 지식산업센터 내 공장 지원시설로서 제1·2종 근린생활시설이 포함된 유형이며, 특별매각조건에는 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 기재돼 있습니다. 감정가는 1,336,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 320,774,000원입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2019.10.04. 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김철의 전입일은 2021.07.13.으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없어 보증금 5,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3758 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 하남대로 947, 1층에이-141호 (풍산동, 하남테크노밸리유1센터) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지식산업센터 공장 지원시설·근린생활시설 · 감정시 현황 공실 |
| 소유관계 | 김연옥, 박명숙, 박명심, 박명옥, 박신유, 박정윤, 박종훈, 박준석, 박준연, 박준호 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,336,000,000원 / 320,774,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,622,723,442원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2019.08.26. 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소되었고, 2019.10.04. 박광연 명의 소유권이전과 함께 같은 날 신한은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.08.19. 상속으로 현재 공유자들에게 소유권이전이 이루어졌고, 2024.09.02. 임의경매개시결정, 2024.10.02. 박종훈 지분 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김철 | 58.3200 | 2021.07.13 | 5,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
김철의 전입일은 말소기준일인 2019.10.04.보다 늦은 2021.07.13.이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원이지만 매수인 승계액은 현재 분석상 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 320,774,000원으로 감정가 1,336,000,000원의 24.01%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득 기준도 320,774,000원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 특히 본건처럼 지식산업센터 지원시설·근린생활시설이고 이미 4회 유찰된 물건은 실제 임대수요·매매수요와 공실 기간을 함께 확인하지 않으면 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 320,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,290,836원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,600,000,000원 | 315,483,164원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,290,836원을 제외한 315,483,164원이 근저당 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 미배당은 3,284,516,836원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 320,774,000원 | 315,483,164원 | 3,284,516,836원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 224,541,800원 | 220,598,215원 | 3,379,401,785원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 157,179,260원 | 154,178,750원 | 3,445,821,250원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 코스트코 하남점 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 하남테크노밸리유1센터로 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장 및 지하철 5호선 하남시청역을 이용하는 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 외벽은 강화유리·복합판넬·석재붙임 등이 사용됐고 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 엘리베이터 설비가 있습니다.
- 이용. 지식산업센터 공장 지원시설로 제1·2종 근린생활시설 등이 포함되며, 본건 특별 비고에는 감정시 현황이 공실로 기재돼 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 북측·남측 대로, 서측 중로와 접합니다.
- 규제. 감정요항표에는 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·배출시설설치제한지역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정시 공실 기재와 현황조사의 김철 점유가 함께 존재하므로 실제 입찰 전 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 대항력. 김철의 전입일 2021.07.13.은 말소기준 2019.10.04.보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 우선변제. 임차인의 확정일자·배당요구 여부에 따라 실제 배당관계가 달라질 수 있으므로 원문 서류 확인이 필요합니다.
- 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이므로 일반적인 10% 조건으로 계산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치와 시장가 대비 할인율을 혼동하지 말고, 동일 센터·유사 지원시설의 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 공실이 지속될 경우 관리비·보유비용과 재임대 기간이 수익성을 훼손할 수 있으므로 관리비 체납과 현재 관리상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.10.04. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김철은 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 감정가 1,336,000,000원이 4회 유찰되어 320,774,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 공실로 평가된 지식산업센터 지원시설·근린생활시설이라는 이용 특성과 반복 유찰을 함께 봐야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
