108,765,000원
수원지방법원 2024타경3758. 하남테크노밸리유1센터 1층 에이-142호입니다. 사건상 용도 표시는 기타이고, 감정평가 이용상태에는 공장 지원시설의 제1종·제2종 근린생활시설 등이 기재돼 있으며 매각물건명세서 비고에는 감정시 현황 공실로 적혀 있습니다. 감정가 453,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가격은 108,765,000원입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.04. 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 임차인 김철은 2021.07.13. 전입해 말소기준보다 뒤이므로 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3758 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 하남대로 947, 1층에이-142호 (풍산동,하남테크노밸리유1센터) |
| 용도 / 현황 | 기타 · 감정시 현황 공실 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 108,765,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 24% |
| 청구금액 | 2,622,723,442원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 소유관계 | 김연옥, 박명숙, 박명심, 박명옥, 박신유, 박정윤, 박종훈, 박준석, 박준연, 박준호 공유 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.10.04. 주식회사신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2019-492호가 기재돼 있습니다. 2024.09.02. 임의경매개시결정과 2024.10.02. 의정부세무서장 압류는 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 2024.10.14. 분당세무서 관련 압류는 2025.01.14. 말소등기가 이뤄졌습니다.
② 임차인 — 김철, 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김철 | 2021.07.13 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김철의 전입일은 2021.07.13.로 말소기준 2019.10.04.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 보증금은 5,000,000원이며, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 구조 — 감정가 24%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가격은 108,765,000원으로, 시나리오상 4회 유찰·감정가 24% 회차입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만을 근거로 가격 메리트가 있다고 단정하면 안 됩니다. 특히 사건상 용도는 기타이고 감정시 현황은 공실이므로, 현재 가격의 적정성은 실제 이용 가능성과 현장 상태를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 108,765,000원 | 106,442,290원 | 3,493,557,710원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 76,135,500원 | 74,365,061원 | 3,525,634,939원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 53,294,850원 | 51,935,543원 | 3,548,064,457원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금이 낮아지는 만큼 신한은행 근저당 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,322,710원 |
| 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,600,000,000원 | 106,442,290원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 2,322,710원을 제외한 106,442,290원이 신한은행 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 3,493,557,710원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 풍산동 소재 코스트코 하남점 남측 인근으로, 주위에는 아파트단지·오피스텔·업무시설·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 하남테크노밸리유1센터로 차량 진출입이 가능하며, 노선버스정류장 위치·운행빈도와 지하철5호선 하남시청역까지의 거리 등을 종합한 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물이며 외벽은 강화유리·복합판넬·석재붙임 등, 창호는 강화유리 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수시설, 옥내소화전시설, 화재탐지시설, 엘리베이터시설 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 본건 북측 및 남측으로 대로, 서측으로 중로와 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장 지원시설의 제1종·제2종 근린생활시설 등이 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 감정시 현황이 공실로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유 재확인. 현황조사에는 김철이 기재돼 있으나 감정시 현황은 공실입니다. 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 김철의 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도가 기타이고 감정평가에는 공장 지원시설의 제1종·제2종 근린생활시설 등이 기재돼 있으므로 해당 호실의 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 4회 유찰·감정가 24%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 보지 말고, 실제 거래·임대·점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2019.10.04. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 김철의 2021.07.13. 전입도 말소기준 뒤라 대항력이 없으며 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 453,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 108,765,000원, 감정가 24%까지 내려왔다는 사실만으로는 ‘싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 사건상 용도가 기타이고 감정시 현황은 공실이며, 비교 실거래가도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수위험보다 실제 이용상태·점유·가격 적정성 확인이 승부처입니다.
