수원지방법원 2025타경52866. 경기도 광주시 역동 소재 갤러리아플라자 1층 103호 근린생활시설입니다. 소유자는 강석철이며, 2023.08.31 소유권을 이전받은 날 중구농업협동조합 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 근저당권의 채권최고액은 4,380,000,000원, 신청채권자의 청구액은 4,215,469,116원입니다. 근저당에는 공동담보목록 제2023-1190호가 기재되어 있어, 본건만의 담보 관계와 배당 구조를 구분해서 살펴야 합니다.
이후 카드사·보증기관·근로복지공단 등 여러 채권자의 가압류가 연속해서 설정되었고, 회생절차와 파산선고 이력도 등기에 나타납니다. 후순위 채권이 많다는 이유만으로 그 채무를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 그러나 보전처분·파산 관련 절차의 효력과 매각 후 등기 정리, 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 상업용 근린시설이므로 거래사례와 임대수익을 통한 별도의 가격 검증도 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 1층 103호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 역동로 5 |
| 부동산 구분 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 11층 · 본건 1층 103호 |
| 소유자 | 강석철 (2023.08.31 소유권이전) |
| 감정가 | 1,100,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,100,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 중구농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,215,469,116원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 중구농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 발급일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 절차상 확인사항이 많다
등기상 권리관계의 기준점은 2023.08.31 근저당권입니다. 그보다 앞선 신탁등기는 말소된 이력이 있으며, 이후 발생한 다수의 가압류와 광주시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 재산보전처분·회생절차·파산 관련 등기는 일반적인 후순위 가압류와 동일하게 처리된다고 단정하지 않고 별도로 검토해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
현황조사에 송충섭이 확인됩니다. 전입일은 2023.12.20로 말소기준권리 설정일인 2023.08.31보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 하지만 보증금·확정일자·임대차계약의 구체적인 내용이 확인되지 않아 점유와 배당관계를 추가 조사할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송충섭 | 2023.12.20 | 미상 | 없음 판정 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력은 말소기준권리 이후 전입한 사실을 기준으로 한 판정입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 임대차와 실제 점유 범위는 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 1,100,000,000원의 적정성은 검증 전
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 1,100,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이어서 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다. 다만 비교 가능한 최근 근린시설 실거래가와 임대료·수익률이 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다는 결론을 낼 근거는 부족합니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,100,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 1,100,000,000원 | 신건 |
| 1회 유찰 시나리오 | 880,000,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시나리오 | 704,000,000원 | 감정가 64% |
| 매수인 인수 예상액 | 0원 | 각 회차 시뮬레이션 기준 |
| 현재 가정 실질취득액 | 1,100,000,000원 | 낙찰가 + 인수액 · 부대비용 제외 |
유찰되어 최저매각가가 내려가더라도 실거래 시세와 임대수익이 확인되기 전에는 가격 메리트가 확보되었다고 단정할 수 없습니다. 근린시설은 입점 업종, 임대료, 공실, 실제 점포 경계와 사용 가능 면적에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,100,000,000원 가정)
현재 신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 13,400,000원을 제외한 1,086,600,000원이 중구농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 다른 채권자에게 돌아가는 금액과 소유자 잔여금은 시뮬레이션상 모두 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,400,000원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 4,380,000,000원 | 1,086,600,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 18,899,839원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 | 48,852,481원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최윤진 | 61,129,443원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 | 29,225,841원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 324,280,700원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 1,182,376,910원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 | 60,800,238원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 | 434,278,451원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험 | 196,927,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 1,100,000,000원 |
채권자 총채권액 6,736,771,695원, 채권자 예상배당 합계 1,086,600,000원, 예상 미배당액 5,650,171,695원입니다. 근저당권 채권액 표시는 채권최고액 기준이며, 공동담보 및 실제 채권잔액, 당해세·최우선변제 등의 영향을 반영한 최종 배당액과는 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 1,100,000,000원 | 1,086,600,000원 | 5,650,171,695원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 880,000,000원 | 868,800,000원 | 5,867,971,695원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 704,000,000원 | 694,560,000원 | 6,042,211,695원 | 0원 |
모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 반대로 매수인의 낙찰대금 부담은 유찰 시 감소할 수 있습니다. 다만 낙찰대금이 낮아지는 것과 물건의 시장가치 대비 저평가 여부는 별개이므로 상업용 부동산의 가격 검증 없이는 적정 입찰가를 정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 역동 소재 역동사거리 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설·업무시설·다세대주택 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 4차선 도로와 접하며 교통상황은 보통입니다.
- 건축 구조. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 지하 3층, 지상 11층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 지하주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 역동 27-68 및 27-83의 2필지 일단 부지이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 준주거지역이고, 토지 관련 공시지가는 4,051,000원/㎡입니다.
- 공법상 제한. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역 등이 확인되며, 일부 토지는 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약 허가 관련 기재도 있으므로 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 상태 및 경계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 감정요항표에는 기호(2)~(6)이 벽체 구분 없이 일체로 되어 있다는 설명이 있습니다. 본건 103호와 관련한 실제 호실 경계·출입구·사용 범위를 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 임대차 상태, 상권, 업종 적합성, 점포의 독립성 및 매수 수요의 영향을 크게 받습니다. 실거래 비교와 현장 임대수익 검증 전에는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2023.08.31 중구농업협동조합 근저당권이 말소기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조합니다. 공동담보목록 제2023-1190호의 범위도 확인해야 합니다.
- 보전처분·파산 관련 확인. 재산보전처분, 회생절차개시·폐지, 파산선고 등기의 결정문과 경매절차상의 처리 상태를 확인합니다. 매각 후 등기 정리 가능성도 점검해야 합니다.
- 송충섭 점유 확인. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 실제 점유 범위, 임대차계약, 사업자등록, 배당요구 및 인도 가능성을 확인합니다.
- 매수인 인수 위험 재점검. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액은 0원이지만, 실제 인수권리 여부는 명세서·임대차자료·조세채권 및 기타 법정권리까지 확인해 최종 판단합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실거래, 임대료, 공실 상태와 관리비를 확인해 1,100,000,000원의 감정가가 적정한지 판단합니다.
- 호실 경계 점검. 1층 103호의 등기상 구분과 현장 사용상태를 비교하고, 벽체 구분이 없는 호실에 관한 감정요항표 설명이 본건에 미치는 영향을 점검합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 비용과 당해세·법정 우선채권을 구분해 조사합니다. 추정 배당액이 최종 확정액이라고 보아서는 안 됩니다.
- 매각기일 최종 대조. 2026.10.26 입찰에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행 상태를 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 상가라고 단정할 수 없다”
이 물건은 말소기준권리 자체는 분명합니다. 2023.08.31 중구농업협동조합 근저당권 이후 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 그것만으로 입찰 안전성이 충분히 확보된 것은 아닙니다. 재산보전처분·회생·파산 이력과 송충섭의 보증금 및 실제 점유관계 미확인, 일부 호실의 벽체 구분 문제에 대한 검토가 필요합니다. 채권자 총채권액 6,736,771,695원 가운데 신건 예상배당액은 1,086,600,000원이며, 미배당액 5,650,171,695원이 남는 구조입니다. 다만 이 미배당액을 매수인 인수채무와 혼동해서는 안 됩니다.
가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 최저가 1,100,000,000원이 상가 시세보다 낮다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 유찰 시나리오가 존재한다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가하는 것도 적절하지 않습니다.
종합 판단은 C등급. 말소기준권리와 인수액 추정에서는 긍정적인 요소가 있지만, 절차상 이력·점유 확인·상가 경계·가격 검증의 불확실성이 큽니다. 권리 일부는 정리 가능하나, 입찰 판단은 추가 확인 후 보류하는 편이 타당합니다.
