수원지방법원 2025타경52866. 경기도 광주시 역동 소재 갤러리아플라자 2층 205호 근린시설입니다. 역동사거리 남서측 인근에 위치한 근린생활시설로, 말소기준권리는 2023.08.31. 설정된 중구농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤로 가압류가 연이어 붙었고, 회생절차와 파산선고, 보전처분까지 등기되어 있습니다. 등기부가 복잡하다고 해서 이 채권액을 낙찰자가 모두 떠안는 것은 아닙니다. 다만 매각으로 소멸하는 금전채권과 별도 확인이 필요한 법적 절차를 구별하는 것이 핵심입니다.
또 다른 문제는 상가의 실사용 상태입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이고, 감정요항표에는 기호(2)~(6)이 벽체 구분 없이 일체로 되어 있어 정확한 위치와 경계를 확인하라는 내용이 있습니다. 조사된 점유자 1명은 전입일이 말소기준권리보다 늦지만, 보증금과 실제 임대차 관계는 밝혀지지 않았습니다. 이 물건의 가격 경쟁력은 인근 거래가격이나 임대수익 확인 없이 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층 205호 |
| 등기상 소재지 | 경기도 광주시 역동 27-68, 27-83 · 도로명주소: 경기도 광주시 역동로 5 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 (공부상 근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 11층 건물 |
| 소유자 | 강석철 (2023.08.31. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 488,000,000원 / 488,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 중구농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 4,215,469,116원 |
| 근저당 채권최고액 | 4,380,000,000원 (공동담보목록 제2023-1190호) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 절차상 위험은 별도 확인
권리관계의 기준점은 2023.08.31. 중구농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권이 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류 6건과 광주시 압류, 임의경매개시결정도 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
과거 신탁 이력도 여러 차례 나타납니다. 케이비부동산신탁주식회사, 주식회사무궁화신탁, 대한토지신탁주식회사의 신탁등기는 각각 말소된 것으로 확인되며, 현재 등기상 소유자는 강석철입니다. 다만 중구농업협동조합의 근저당권에는 공동담보목록이 연결되어 있어 다른 담보물건과의 관계 및 배당에 미치는 영향도 점검해야 합니다.
② 점유·임대차 — 조사된 점유자 1명, 권원 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송충섭 현황조사 |
2023.12.20 | 미상 / 미상 | 전입일 기준 없음 | 확정일자·배당요구 미상 | 확인 필요 예상 인수 0원 · 권원 미확인 |
현황조사에 나타난 실제 조사 점유자는 1명, 송충섭입니다. 전입일 2023.12.20.은 말소기준인 2023.08.31.보다 늦으므로 주택 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 이 물건은 근린시설이므로 주택 전입신고만으로 상가임대차의 대항력 유무를 최종 판단할 수는 없습니다.
실제 영업점유 여부, 사업자등록 신청일, 점유개시일, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 상가건물 임대차 관련 권리를 추가로 확인해야 합니다. 현재 확인된 사실만으로 선순위 상가임차인이 있다고 확정할 수 없으며, 반대로 인수 가능성을 완전히 배제할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 488,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,280,000원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 4,380,000,000원 | 480,720,000원 |
| 2. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 | 48,852,481원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최윤진 외 | 61,129,443원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,182,376,910원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 60,800,238원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 434,278,451원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 196,927,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 6,364,365,315원 | 488,000,000원 |
집행비용 7,280,000원은 추정치입니다. 중구농업협동조합의 근저당 배당은 채권최고액 기준으로 계산한 예시이며 실제 피담보채권액과 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 확인사항은 남는다
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 488,000,000원 | 480,720,000원 | 5,883,645,315원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 390,400,000원 | 384,134,400원 | 5,980,230,915원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 312,320,000원 | 307,147,520원 | 6,057,217,795원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각예정가격은 488,000,000원에서 390,400,000원, 312,320,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 채권자 배당액은 줄어들고 미배당액은 증가하지만, 금전채권 배당 부족분이 자동으로 매수인에게 승계되지는 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 역동 소재 역동사거리 남서측 인근. 근린생활시설·업무시설·다세대주택 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 4차선 도로와 접하며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 11층. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기와 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 토지면적 1,988.0㎡, 공시지가 4,051,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지 전체 면적과 공시지가는 205호의 전유면적이나 개별 가치를 의미하지 않습니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등 토지이용 제한이 확인됩니다. 토지거래허가구역 관련 기록도 있어 적용 대상과 기간은 별도로 대조해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 이는 개별 호실의 물리적 경계나 독립 사용 가능성을 보증하지 않습니다.
- 환금성. 근린시설의 매각 가능성은 상권, 접근성, 임대상태와 개별 호실의 경계·면적에 좌우됩니다. 거래가격과 임대수익 검증 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준·공동담보. 을구 1번 중구농업협동조합 근저당권, 공동담보목록 제2023-1190호와 관련 담보물건·배당관계를 대조하세요.
- 보전처분·파산. 재산보전처분, 회생절차 폐지, 파산선고 등기의 당사자와 현행 효력, 경매절차에 미치는 영향을 원결정문과 법원 기록으로 확인하세요.
- 점유자 송충섭. 실제 점유 여부와 범위, 사업자등록·임대차계약·보증금· 확정일자·배당요구·대항력 성립 가능성을 확인하세요.
- 205호 실제 경계. 일체 이용 상태의 각 호실 위치, 전유부분 경계, 출입구, 영업공간 분리 가능 여부와 원상회복 비용을 현장에서 확인하세요.
- 시장가격. 인근 유사 근린시설의 최근 거래사례, 임대료, 공실 및 관리비 부담을 검증한 뒤 응찰가격 상한을 정하세요.
- 체납 및 공법상 제한. 미납 관리비, 조세채권, 건축물 용도, 영업가능 업종과 토지이용 제한을 확인하세요.
- 매각 범위. 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·등기부·건축물대장과 법원 매각공고의 실제 범위를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 낙찰은 별개”
이 사건은 단순히 채권 규모가 큰 상가가 아닙니다. 근저당 채권최고액 4,380,000,000원, 후순위 가압류 다수, 보전처분과 회생·파산 이력, 보증금 미상의 점유자, 호실 경계 확인 필요라는 여러 요소가 겹쳐 있습니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 예상 인수 0원입니다. 하지만 그 수치만으로 복잡한 절차상 위험과 실사용 문제까지 해결되지는 않습니다. 무엇보다 최저가 488,000,000원의 가격 적정성을 평가할 실거래·수익 자료가 확인되지 않습니다.
결론은 신건 응찰 보류, 우선 현장과 권리 원본 검증입니다. 보전처분·파산의 법적 효력, 상가 점유권원, 205호의 실제 경계와 임대수익을 확인한 다음에야 적정 입찰가를 결정할 수 있습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 이러한 미확인 사항이 저절로 해소되는 것은 아닙니다.
