수원지방법원 2025타경52866. 경기도 광주시 역동 갤러리아플라자 2층 203호, 공부상 근린생활시설입니다. 소유자는 강석철이며, 2023.08.31 중구농업협동조합 앞으로 채권최고액 4,380,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 이후 가압류와 경매개시결정 등이 등기되어 있습니다. 채권최고액은 공동담보목록과 연결된 금액이므로 이를 본건 하나의 실제 채무액이나 시세로 해석해서는 안 됩니다.
눈여겨볼 점은 이 물건이 일반적인 소유자 점유 아파트와 다르다는 사실입니다. 현황조사에는 송충섭의 전입이 확인되지만 보증금·임대차 조건은 확인되지 않습니다. 또한 등기부에 보전처분, 회생절차 개시·폐지 및 파산선고가 기재되어 있어 등기상 말소 여부와 별도로 매각에 미치는 법적 영향을 확인해야 합니다. 감정평가서에는 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용된다는 주의사항까지 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 역동로 5 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 11층 건물 |
| 소유자 | 강석철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 515,000,000원 / 515,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 중구농업협동조합 |
| 청구금액 | 4,215,469,116원 |
| 입찰보증금 | 매각기일 공고에서 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 특수 등기 구분
말소기준은 2023.08.31 설정된 중구농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 오릭스캐피탈코리아, 최윤진·서현정, 신용보증기금, 삼성카드, 서울보증보험 등의 가압류와 임의경매개시결정 및 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 점유·임대차 — 후순위 전입이지만 보증금 확인 필요
| 점유 관련자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 송충섭 | 2023.12.20 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
현황조사에서 확인되는 전입 관련자는 송충섭입니다. 전입일 2023.12.20은 말소기준권리 설정일인 2023.08.31보다 늦어 제시된 권리분석상 선순위 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 임대차계약, 점유의 법적 성격, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 시세 확인 전에는 신건 가격의 매력을 단정할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 515,000,000원이며, 유찰 없는 신건입니다. 근린생활시설은 개별 호실의 위치, 전면 노출, 접근성, 실제 임대상태와 구획 형태에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 자체가 적정한 투자금액이라는 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
| 감정가 | 515,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 515,000,000원 |
| 현재 유찰 횟수 | 0회 |
| 동일 용도 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (확인된 산정 기준) |
| 현재 실질취득 기준금액 | 515,000,000원 + 취득·명도 등 별도 비용 |
④ 예상배당표 (매각가 515,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 7,550,000원 |
| 근저당 · 중구농업협동조합 | 4,380,000,000원 | 507,450,000원 |
| 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 | 48,852,481원 | 0원 |
| 가압류 · 최윤진 외 | 61,129,443원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 1,182,376,910원 | 0원 |
| 가압류 · 삼성카드 | 60,800,238원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험 | 434,278,451원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험 | 196,927,792원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 제시된 추정 배당순서를 따른 단순 모형입니다. 근저당 채권최고액과 청구금액은 실제 확정채권액과 다를 수 있고, 공동담보·당해세·최우선변제·파산 관련 사항이 반영되면 실제 배당은 달라집니다.
최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 7,550,000원을 제외한 507,450,000원이 중구농업협동조합에 배당됩니다. 다른 가압류권자와 소유자에게 배당될 잔여금은 없습니다. 채권자들의 예상 미배당 합계는 5,856,915,315원입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가와 채권 미배당 구분
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 515,000,000원 | 5,856,915,315원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 412,000,000원 | 5,958,885,315원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 329,600,000원 | 6,040,179,715원 | 0원 |
이 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 근저당권자가 회수하는 금액이 줄어들고 채권 미배당이 늘어납니다. 하지만 배당 부족분이 늘어난다는 사실만으로 매수인의 인수액이 늘어나지는 않습니다. 공동담보권의 실제 채권액과 개별 호실의 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 역동 소재 역동사거리 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하고 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 서측으로 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 기본적인 위생·급배수설비, 승강기와 지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도·규제. 공부상 근린생활시설이며 준주거지역에 속합니다. 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역 등 토지이용상 제한이 있습니다.
- 물리적 경계. 감정평가상 기호(2)~(6)이 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있어 정확한 위치와 경계를 입찰 전에 확인해야 합니다. 본건 203호의 독립성, 실제 출입구, 사용구획 및 인도 범위를 중점 점검할 필요가 있습니다.
- 환금성. 상업용 구분건물은 실제 영업 가능성, 임대차 조건, 공실 및 전유부분 구획에 따라 시장성이 달라집니다. 감정가만으로 환금성이 확보되었다고 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준·공동담보 확인. 중구농업협동조합의 2023.08.31 근저당과 공동담보목록 제2023-1190호의 범위 및 해당 호실 관련 채권관계를 확인하세요.
- 파산·보전처분 검토. 보전처분, 회생절차폐지 및 파산선고 관련 법원 기록을 확인해 경매 진행과 매각 효력에 미치는 영향을 검토하세요.
- 점유자 조사. 송충섭의 실제 점유 여부, 계약서, 보증금, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 및 점유 개시 시점을 확인하세요.
- 전유부분 경계. 203호와 인접 호실 사이 벽체·출입구·전기 및 설비의 구분 상태를 현장에서 확인하세요.
- 시세·수익 검증. 유사 근린시설 거래가격, 실제 임대료, 공실 가능성, 관리비와 필요한 복원 비용을 반영해 입찰가를 산정하세요.
- 조세·관리비. 광주시 압류 관련 체납 내역과 매수인에게 영향을 미칠 수 있는 조세·공용 관리비 등을 확인하세요.
- 최종 공고 확인. 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서, 특별매각조건 및 입찰보증금을 매각기일 전에 재확인하세요.
맺으며 — “후순위 권리 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다
이 사건은 중구농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 설정된 가압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이를 근거로 모든 권리와 점유 문제가 해결된 물건이라고 평가하기는 어렵습니다.
특히 임대차 조건 미상, 보전처분·파산선고 이력, 여러 호실의 일체 이용상태, 실거래 시세 미확인이 동시에 존재합니다. 신건 최저가 515,000,000원이 적정한지 판단하기 전에 법적 취득 가능성, 독립적 사용 가능성, 실질 점유관계와 임대수익을 먼저 검증해야 합니다. 결론은 “후순위 담보·집행권리의 소멸 구조는 확인되나, 입찰 판단은 핵심 위험 확인 전까지 보류”입니다.
