수원지방법원 2025타경52866. 경기도 광주시 역동 갤러리아플라자 2층 206호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 456,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 강석철이며, 2023년 8월 31일 소유권을 취득하면서 중구농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 4,380,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 다수의 가압류와 압류가 발생했습니다.
근저당권은 공동담보로 설정된 권리입니다. 채권최고액이 해당 206호의 감정가보다 훨씬 크다고 해서 그 금액 전부를 이 호실만의 채무로 해석하거나 낙찰자가 승계한다고 볼 수는 없습니다. 제공된 예상배당에서는 중구농업협동조합에 449,040,000원이 배당되고 다른 일반 채권자에게는 배당이 없는 것으로 계산됩니다. 채권자의 미회수액은 크지만 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액은 아닙니다.
이 사건의 핵심은 오히려 건물의 현황입니다. 매각물건명세서에는 현재 공실이며, 평면도상 구분은 가능하지만 실제로는 벽체 없이 일체로 연결되어 있고, 206호 전용 출입구 없이 인접 호수의 출입구를 이용한다고 기재돼 있습니다. 따라서 456,000,000원이라는 최저가를 평가하기 전에 독립적인 사용권과 경계 및 출입 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 역동 27-68 갤러리아플라자 2층 206호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 역동로 5 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(공부상 근린생활시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 11층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 강석철 (2023.08.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 456,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 중구농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 4,215,469,116원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31 을구 1번 중구농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 4,380,000,000원 (공동담보) |
| 현황 | 공실 기재 · 벽체 구분 없는 통합 상태 · 개별 출입구 없음 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 별도로 확인할 권리
과거 케이비부동산신탁, 무궁화신탁, 대한토지신탁 관련 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 강석철로 기재되어 있습니다. 다만 반복된 신탁 이전과 회생·파산 절차를 고려하면, 현재 유효한 처분 제한과 파산 관련 절차를 원본으로 대조하는 것이 중요합니다.
② 임차인 및 점유 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송충섭 | 2023.12.20 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 임차인 1명. 전입일은 말소기준권리 설정일 이후이며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력 없음 판정은 전입일과 제공된 권리분석 결과를 기준으로 하며, 상가임대차의 사업자등록·점유 등 별도 요건은 원본 확인이 필요합니다.
송충섭의 전입신고일은 2023.12.20으로 말소기준인 중구농업협동조합 근저당권 설정일(2023.08.31)보다 늦습니다. 현재 확인된 정보상 선순위 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자 등이 파악되지 않았으므로 임차보증금의 규모나 우선변제 여부를 확정할 수는 없습니다.
제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 하지만 이 수치는 확인된 권리관계에 따른 추정액이며, 미확인 점유나 별도 법률관계로 발생하는 분쟁비용까지 보장하는 금액은 아닙니다.
③ 물건 현황 — 개별 출입구가 없는 206호
매각물건명세서에 기재된 내용입니다. 별도 출입구가 없다는 사실은 독립 사용·임대·매각 가능성을 평가할 때 직접적인 위험 요인입니다.
공부상으로는 독립된 구분건물 206호이지만, 실제 공간에서는 인접 호수와 물리적으로 연결돼 있습니다. 감정평가 참고사항 역시 일부 호실이 벽체 없이 일체로 되어 있어 정확한 위치와 경계를 입찰 전 확인하라고 안내합니다.
- 경계 확인. 206호의 정확한 위치·면적·구분 범위를 집합건축물대장, 평면도, 현장 상태와 대조해야 합니다.
- 출입권 확인. 인접 호수 출입구를 통해 이용하는 현황에서 해당 통로를 낙찰 후에도 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 독립 사용 가능성. 별도 출입구 설치 또는 벽체 구획이 가능한지, 필요한 동의와 관련 법령상 제한은 없는지 검토해야 합니다.
- 점유 관계. 인접 호수와 통합된 공간을 누가 관리하고 사용하는지, 호실별 인도에 장애가 없는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 독립 출입과 경계가 확보되지 않는다면 일반적인 근린생활시설보다 임대·재매각이 어려울 수 있습니다.
특히 법률상 구분소유권을 취득하는 것과 그 호실을 독립된 공간으로 실제 사용할 수 있는 것은 서로 다른 문제입니다. 명세서에 표시된 하자가 실제 이용에 얼마나 큰 제약을 주는지 확인되지 않은 상태라면, 감정가 대비 할인율만으로 투자 여부를 판단하기 어렵습니다.
④ 가격 판단 — 시세 검증 전에는 할인 여부를 알 수 없다
현재 최저매각가는 456,000,000원이고, 매수인 인수액을 0원으로 가정할 때 최저가 기준 실질취득금액도 456,000,000원입니다. 다만 취득세·명도·관리비·공간 분리와 출입구 확보 관련 비용은 별도입니다.
동일 건물의 비교 가능한 실거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아, 이 금액이 주변 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 더욱이 일반적인 독립 점포와 달리 개별 출입구가 없는 통합 공간이라는 특수한 현황을 반영한 가격 검증이 필요합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 456,000,000원 | 5,915,325,315원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 364,800,000원 | 6,005,472,515원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 291,840,000원 | 6,077,411,075원 | 0원 |
각 회차는 제공된 가정 시나리오이며 향후 실제 매각가격 또는 낙찰 가능성을 의미하지 않습니다. 채권 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 추정금액으로, 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 456,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,960,000원 |
| 1. 근저당 · 중구농업협동조합 | 4,380,000,000원 | 449,040,000원 |
| 2. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 | 48,852,481원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 최윤진 외 서현정 | 61,129,443원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,182,376,910원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 60,800,238원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 434,278,451원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 | 196,927,792원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 총액 | 6,364,365,315원 |
|---|---|
| 예상 채권배당 | 449,040,000원 |
| 예상 미배당액 | 5,915,325,315원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권최고액 기준 배당 가정이며, 실제 채권 잔액·공동담보 배당·세금의 우선순위·임차인 우선변제·최우선변제 여부 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 광주시 압류 관련 조세액은 별도 확정되지 않았습니다.
신건 매각가 456,000,000원에서 집행비용 6,960,000원을 제외하면 중구농업협동조합에 배당되는 것으로 추정되는 금액은 449,040,000원입니다. 이후 가압류 채권자와 소유자에게 배당될 잔여액은 없습니다.
전체 채권 미배당액은 5,915,325,315원으로 매우 크지만, 이는 채권자 측 미회수액입니다. 채권 미회수 규모가 크다는 이유만으로 매수인에게 동일한 금액의 지급의무가 발생한다고 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 광주시 역동 소재 역동사거리 남서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·업무시설·다세대주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 건물 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 승강기와 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 학교 관련 규제. 상대보호구역이 관련되어 있어 영업 업종과 시설 이용에 대한 별도 확인이 필요합니다.
- 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 통합된 내부 현황과 개별 출입구 부재는 별도의 이용상 제약입니다.
- 환금성. 근린생활시설이라는 용도 자체보다, 현황상 독립 사용 및 출입 가능 여부가 매매·임대 수요에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
토지 공시지가는 4,051,000원/㎡이며 대상 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 다만 토지 공시지가만으로 206호의 적정 경매가격을 산정할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 개별 출입구. 206호가 인접 호수 출입구를 이용하지 않고 출입할 수 있는 구조인지, 별도 출입구 설치가 가능한지 확인하세요.
- 구분 경계. 집합건축물대장·평면도·현황 도면을 대조해 206호의 정확한 위치와 물리적 범위를 확인하세요.
- 공간 분리. 내부 벽체 복구 가능 여부와 관련 인허가·건물 관리규약·인접 소유자의 협조 필요성을 확인하세요.
- 점유 및 임대차. 송충섭의 실제 점유와 임대차 조건, 사업자등록, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 파산절차. 파산선고 등기 이후의 절차, 파산관재인 관련 사항, 보전처분의 현재 효력과 경매 진행의 적법성을 확인하세요.
- 공동담보. 중구농업협동조합의 공동담보목록 제2023-1190호와 채권 범위, 배당관계를 확인하세요.
- 조세·관리비. 광주시 압류 관련 체납세액, 배당 우선순위 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 갤러리아플라자 내 유사 호실 거래·임대 사례를 조사하고, 독립 출입구 부재와 공간 분리 비용을 반영해 적정가를 산정하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 법원 경매기록을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸이 곧 독립 사용을 보장하지 않는다”
갤러리아플라자 206호는 중구농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 하는 경매입니다. 후순위 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분만 보면 권리 구조는 비교적 명확합니다.
그러나 206호에 별도의 출입구가 없고, 인접 호수와 물리적으로 통합돼 있다는 사실은 단순한 등기권리 분석으로 해결할 수 없는 문제입니다. 보전처분·회생·파산 이력에 대한 절차상 확인도 필요하고, 조사된 임차인의 보증금과 실제 점유관계도 완전히 확인되지 않았습니다.
최저가 456,000,000원이 저렴한지 판단할 시세 근거도 충분하지 않습니다. 향후 유찰로 최저가가 하락하더라도 독립 사용이 어려운 호실이라는 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
결론은 적극 입찰보다 보수적 검토입니다. 낙찰 후 독립적인 출입·사용·임대가 가능한지 확인하고, 파산 관련 법률관계와 실제 점유를 정리할 수 있다는 근거가 확보되기 전에는 가격만으로 매수 결정을 내리기 어렵습니다. 권리상 인수액은 낮지만, 물건 자체의 실사용 위험은 높습니다.
